Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıklar çoğu zaman tek bir belge etrafında düğümlenir: usulüne uygun gönderilmiş bir ihtar. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, ihtarın kim tarafından, kime ve hangi içerikle gönderildiği; sonraki icra takibinin ve davanın kaderini belirler.
İhtarın Dayanağı: Yönetim Planı mı, Kanun mu?
Kat malikleri arasındaki ilişkilerin ilk kaynağı yönetim planıdır; plan, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadığı ölçüde bağlayıcıdır. İhtar gönderilmeden önce yönetim planında konuya ilişkin bir düzenleme bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Ayrıca ihtarı gönderme yetkisi kural olarak yöneticiye aittir; kat malikleri kurulunca usulüne uygun seçilmemiş bir kişinin gönderdiği ihtar, yetki yönünden tartışmalı hâle gelir.
Aidat Alacağında İhtar ve Takip
Ödenmeyen aidat için kanun, gecikme tazminatı öngörür ve alacak bağımsız bölüm malikinin yanı sıra fiilen yararlanan kiracı bakımından da sonuç doğurabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, kira bedeliyle sınırlıdır ve ihtarın hem malike hem kiracıya yöneltilmesi gerekir. İhtarda dayanak karar tarihinin, dönem bilgisinin ve borç kalemlerinin ayrı ayrı gösterilmemesi, sonraki itiraz aşamasında alacağın likit olmadığı savunmasına zemin hazırlar.
Rahatsız Edici Kullanım ve Ağır Yaptırım
- Bağımsız bölümün yönetim planına aykırı biçimde kullanılması.
- Ortak yerlere kalıcı müdahale edilmesi ve projeye aykırı tadilat.
- Süreklilik gösteren gürültü ve komşuluk hukukuna aykırı davranışlar.
- Bu hâllerde önce uyarı ve süre verilmesi, ardından kanunda öngörülen ağır sonuçların gündeme gelmesi.
Görevli Mahkeme Karıştırılmamalı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna rağmen aidat alacağı için asliye hukuk mahkemesine, ortak yer müdahalesi için farklı bir mercie başvurulması sık görülür. Görevsizlik kararı sonrası dosyanın gönderilmesi için tanınan süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır ve tüm hazırlık boşa gider. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
İhtar Öncesi Kontrol Listesi
- Yönetici seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararının geçerliliği.
- Aidatı belirleyen kurul kararının tarihi ve iptal edilip edilmediği.
- Malik ve kiracı bilgilerinin güncel tapu ve sözleşme kayıtlarıyla doğrulanması.
- İhtarın tebliğ edilebilir bir adrese ve ispatlanabilir bir kanalla gönderilmesi.
- Ortak yer müdahalesinde fotoğraf, proje örneği ve gerekiyorsa delil tespiti.
Yazılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planının içeriği ve kurul kararlarının geçerliliği sonucu belirleyici biçimde etkiler. İhtar göndermeden önce belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeniz, sonraki aşamada zaman kazandırır.