Kira artışı uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman çekilen ihtarnamenin kendiliğinden bir hak doğurduğunu düşünür. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ekseninde ihtar, sürecin başlangıcıdır; sonucu belirleyen şey ihtardan sonra hangi yola, hangi sürede girildiğidir. Bu rehber, artış ihtarından sonra yanlış mercie başvurmanın yarattığı kayıpları ele alıyor.
İhtarın Hukuki İşlevini Doğru Kurmak
Kira bedelinin artırılması talebi, sözleşmede artış kaydı bulunup bulunmamasına göre farklı işler. Sözleşmede geçerli bir artış kaydı varsa ihtar, esas olarak yeni bedelin bildirilmesi işlevini görür. Böyle bir kayıt yoksa veya kiraya veren kayıttan daha yüksek bir bedel istiyorsa, ihtar tek başına yeterli olmaz; bedelin belirlenmesi yargısal bir karara bağlıdır. Bu ayrım yapılmadan gönderilen ihtarname, ödenmeyen farkın temerrüde dönüştüğü yanılgısını yaratır.
Sıkça Yapılan Merci Hatası
- Kira bedelinin tespiti talebini icra takibine dönüştürmek: henüz belirlenmemiş bir alacak için takip başlatmak, itiraz üzerine sürecin durmasına yol açar.
- Tahliye ve bedel tespiti taleplerini aynı dilekçede karıştırmak; bunlar farklı sebeplere ve farklı ispat yüküne dayanır.
- Ödenmeyen kira farkı için doğrudan tahliye sonucu beklemek; temerrüt ihtarının kendine özgü şekil ve süre şartları vardır.
- Konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kira türlerine ilişkin kuralları birbirinin yerine kullanmak.
İhtarnameyi Kanıta Dönüştürmek
İhtarnamenin içeriği kadar, muhataba ulaştığı tarih de önemlidir. Tebliğ tarihi, hem artışın hangi dönemden itibaren isteneceğini hem de karşı tarafın savunma zeminini belirler. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarda tebliğ şerhinin dosyaya konulması, sonradan çıkacak tebligat tartışmalarını büyük ölçüde kapatır. Elden teslim veya sadece elektronik mesajla yapılan bildirimlerde ispat sorunu doğması olağandır.
Belge Düzeni: Neyi Nerede Tutmalı
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller, imza tarihleriyle birlikte.
- Son on iki aya ait ödeme dekontları; açıklama satırındaki dönem bilgisiyle.
- Artış kaydının metni ve tarafların bu kaydı önceki yıllarda nasıl uyguladığını gösteren kayıtlar.
- Aynı bina veya çevredeki emsal kira verilerine ilişkin ilan, sözleşme veya beyanlar.
- Gönderilen ve alınan tüm ihtarnameler, tebliğ belgeleriyle eşleştirilmiş halde.
Süre Yönetimi ve İkinci Aşama
Kira uyuşmazlıklarında dönem başlangıçları takvimin belkemiğidir. Yeni kira döneminin başlangıç tarihi, ihtarın gönderilmesi gereken zaman aralığını da belirler. Süreç planlanırken yalnızca son gün değil, ihtarın hazırlanması, notere verilmesi ve tebliğin tamamlanması için gereken ara süreler ayrı ayrı işaretlenmelidir. Uzlaşma ihtimali varsa, yargısal yola başvurmadan önce yazılı bir öneri sunulması, ileride yargılama giderlerinin paylaşımı bakımından da anlam taşır.
Bu metin genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenizin lafzı ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce dosyanızın özel koşullarını bir avukatla gözden geçirmenizi öneririz.