Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi süreci, çoğu zaman satış ve ardından fiilî kullanımın sona erdirilmesi ile tamamlanır. Kullananın kiracı ya da paydaşlardan biri olması, tahliye aşamasında farklı yollar doğurur. Bu rehber, TBK ve TMK ile kat mülkiyeti mevzuatı çerçevesinde iki aşamanın kesiştiği noktada delil eksikliği riskini ele alır.
İki Aşamayı Baştan Birlikte Planlamak
Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve yetki kuralı esnetilemez. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Satış aşaması ve sonrasındaki tahliye ihtimali dava açılırken öngörülmezse, ihale sonrası ortaya çıkan kullanım uyuşmazlığı hazırlıksız yakalanır.
Dosyaya Baştan Girmesi Gereken Belgeler
- Güncel tapu kaydı, tapu kütüğü örneği ve varsa kat mülkiyeti veya kat irtifakı belgeleri
- İmar durumu, çap ve krokiler; aynen taksim tartışmasının teknik altyapısı bunlardır
- Taşınmaz üzerindeki kira sözleşmeleri, kira ödeme kayıtları ve depozito belgeleri
- Muhdesat iddiası varsa yapı ruhsatı, fatura, keşif ve harcama belgeleri
- Vergi kayıtları, abonelik sözleşmeleri ve fiilî kullanımı gösteren yazışmalar
Muhdesat ve Kullanım İddialarında İspat Sorunu
Uygulamada en sık düğümlenen konu, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin bir paydaş tarafından yapıldığı iddiasıdır. Bu iddia, satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkiler; ancak yalnızca tanık anlatımına dayandırıldığında zayıf kalır. Harcamayı gösteren belgelerin tarih sırasıyla dizilmesi ve yapının hangi dönemde ortaya çıktığının bağımsız kayıtlarla desteklenmesi gerekir.
Tahliye Aşamasında Sık Yapılan Hata
İhale kesinleştikten sonra taşınmazın alıcıya teslimi icra dairesinden istenir; bu talebin kanunda öngörülen süre içinde yapılması gerekir. Kiracının durumu ise ayrı bir değerlendirme gerektirir. Süreci baştan kiracıya bildirmemek, sonradan hem tahliye hem tazminat tartışması doğurur. Kira ilişkisinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklar için arabuluculuğa başvurulmasının dava şartı olduğu da gözden kaçırılmamalıdır.
Kapanış
Taşınmaz dosyalarında sonucu belirleyen şey, çoğu kez hukuki nitelendirmeden önce kayıt düzenidir. Buradaki çerçeve geneldir; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mevcut kullanım biçimi tabloyu değiştirebileceğinden, işlem yapmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte incelemeniz uygun olur.