Taşınmazın mülkiyeti tartışmalıyken bir yandan tahliye takibinin yürümesi, uygulamada en çok hak kaybı doğuran kesişimlerden biridir. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyetin kime ait olduğunu, icra yoluyla tahliye ise kullanımın kimde kalacağını konu alır; iki hat aynı belgelerle beslenir ama farklı takvimlerde ilerler.
İki Sürecin Kesişim Noktası
Türk Medeni Kanunu kapsamındaki tescilin yolsuz olduğu iddiası kabul edilse bile, bu sonuç geriye dönük olarak kira ilişkisinin hiç kurulmadığı anlamına gelmez. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu hükümlerine dayanan kira ilişkisi, mülkiyet tartışmasından bağımsız biçimde belgelendirilmelidir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları da dosyaya girmelidir.
Kontrol Listesi: Tapu ve Kira Dosyası
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve tapu işlem dosyası örneği
- Devrin dayanağı sözleşme, ödeme belgeleri ve varsa vekâletname
- Kira sözleşmesi, kefil bilgileri ve depozito kaydı
- Kira ödemelerine ait banka kayıtları ve açıklama satırları
- İhtarname ve tebligat parçaları
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren abonelik kayıtları
Muvazaa İddiasında Delilin Ağırlığı
Devrin görünürdeki bedeli ile gerçek ödeme akışı arasındaki uyumsuzluk, muvazaa tartışmasının merkezindedir. Bu nedenle banka hareketleri, devir tarihine yakın malvarlığı değişiklikleri ve taraflar arasındaki yakınlık ilişkisi birlikte sunulmalıdır. Yalnızca tanık beyanına dayanan iddialar, belge desteği olmadığında zayıf kalır.
Değer Kaybını Önleyen Ara Tedbirler
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimaline karşı tapu kaydına şerh verilmesi talebi erken aşamada gündeme getirilmelidir. Bu talep geç kalındığında, kazanılan bir dava fiilen sonuçsuz kalabilir.
Tahliye Takibinde Süre Yönetimi
Tahliye talepli takipte ödeme emrine itiraz, itirazın kaldırılması ve tahliye kararının infazı ayrı ayrı süre içerir. Kiracının üçüncü kişi konumunda olduğu hâllerde, kime karşı hangi yolun izleneceği baştan belirlenmelidir. Bu ayrım yapılmadan başlatılan takipler çoğu zaman baştan sonuçsuz kalır.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydındaki tek bir şerh bile stratejiyi değiştirebildiğinden, işlem yapmadan önce kayıtlarınızın incelenmesi önerilir.