Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açmadan önceki aşama, uzun süre yalnızca hazırlık dönemi sayılırdı; oysa bugün arabuluculuk pek çok uyuşmazlıkta dava yolunun önüne yerleşmiş durumdadır. TMK mülkiyet ve tescil rejimini, TBK sözleşme ilişkisini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine özgü meseleleri düzenler. Bu rehber, tapu iptali ve tescil talebi gündemdeyken müzakere masasına delilsiz oturmanın yarattığı riski ele alır.
Kapsam Tartışmasını Baştan Çözmek
Taşınmazın devrine ve zilyetliğine ilişkin bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Somut talebin bu kapsama girip girmediği, dilekçedeki talep sonucuna göre değerlendirilir; ayni hak iddiası ile sözleşmeden doğan alacak talebi birlikte ileri sürüldüğünde tablo karmaşıklaşır. Kapsam belirlenmeden yapılan hamle, ya gereksiz bir süreç ya da dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret riski doğurur.
Masaya Oturmadan Toplanacak Belgeler
- Taşınmazın tapu kaydı ve geçmişe dönük tedavül bilgisi
- Devre esas akit tablosu ile beyanlar hanesindeki şerhler
- Ödemeye ilişkin banka kayıtları ve varsa harici sözleşme metinleri
- Muvazaa iddiasında devir tarihindeki mali ve ailevi duruma ilişkin kayıtlar
- Ehliyetsizlik iddiasında devir tarihine yakın tarihli sağlık kayıtları
Süreç ve Son Tutanak Kontrol Listesi
- Karşı tarafın kimliği ve tebligata elverişli adresi, tapu ve nüfus kayıtlarıyla doğrulanır.
- Talep, iptal ve tescil ile tazminat seçenekleri arasında kademeli biçimde kurgulanır.
- Müzakerede sunulan belgelerin bir listesi tutanağa geçirilir.
- Anlaşma sağlanırsa metin tapu işlemine elverişli açıklıkta yazılır.
- Anlaşmama halinde son tutanak, dava dilekçesinin eki olarak hazır tutulur.
Kayıt Güvenliği ve Devir Riski
Müzakere sürdüğü sırada taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimali, hazırlığın en kritik başlığıdır. Bu riski karşılamak için geçici hukuki koruma taleplerinin hangi aşamada ve hangi delillerle ileri sürüleceği önceden planlanmalıdır. Aksi halde anlaşmazlık çözülse bile talebin konusu ortadan kalkmış olabilir.
Kat Mülkiyetine Özgü Ayrım
Uyuşmazlık bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak yer kullanımına ilişkinse, 634 sayılı Kanun çerçevesindeki yönetim planı ve kurul kararları dosyanın ayrı bir katmanını oluşturur. Bu belgeler olmadan yapılan müzakere, tarafların yetki sınırlarını görmeden yürütülür.
Yukarıdaki başlıklar genel çerçeveyi anlatmak içindir. Taşınmazın niteliği ve devir geçmişi sonucu belirleyeceğinden, süreci başlatmadan önce tapu kayıtlarıyla birlikte bir hukukçudan görüş almanız önerilir.