Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar aynı binada yaşamaya devam ettiği için, sonucu kalıcı kılan şey çoğu zaman hükümden çok uygulanabilir bir anlaşmadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ortak yerleri, kat malikleri kurulunun karar alma düzenini ve yöneticinin yetkilerini belirlerken; TMK mülkiyet ve komşuluk ilişkilerinin, TBK ise kira ve sözleşme ilişkilerinin çerçevesini çizer. Bu rehber, arabuluculuk masasına delil eksikliğiyle oturmamak için hazırlanmıştır.
Uyuşmazlığın kaynağını doğru adlandırmak
Görüşmeye başlamadan önce sorunun hangi başlıkta olduğu netleştirilmelidir: aidat ve ortak gider alacağı mı, projeye aykırı tadilat mı, ortak yerin işgali mi, gürültü ve kullanım kuralı ihlali mi, yoksa yönetici işlemlerine itiraz mı. Bu ayrım, hem toplanacak belgeyi hem de talebin sınırını belirler.
Masaya oturmadan toplanacak belgeler
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri
- Kat malikleri kurulu karar defteri sureti ve toplantı çağrı belgeleri
- İşletme projesi, aidat tahakkuk cetveli ve tahsilat kayıtları
- Onaylı mimari proje ile mevcut durumu karşılaştıran fotoğraf ve ölçüm kayıtları
- Yöneticiye veya kurula yapılan yazılı başvurular ve verilen cevaplar
Ortak yer ve bağımsız bölüm ayrımı
Tartışmaların büyük bölümü, müdahalenin bağımsız bölüm içinde mi yoksa ortak yerde mi gerçekleştiği noktasında düğümlenir. Cephe, çatı, kolon ve taşıyıcı unsurlara dokunulduğu iddiasında teknik dayanak zorunludur; projeye aykırılık iddiası fotoğrafla değil, projeyle karşılaştırmalı bir tespitle kurulmalıdır. Bu nedenle görüşme öncesinde delil tespiti yaptırmak, sonraki aşama için de güvence sağlar.
Anlaşma metnini uygulanabilir yazmak
Arabuluculukta varılan mutabakat, ne yapılacağını değil kimin, neyi, hangi tarihe kadar ve hangi ölçüde yapacağını göstermelidir. Eski hâle getirme taahhüdünde iş kalemleri; aidat ödemesinde taksit tarihleri ve gecikme hâlindeki sonuç açıkça yazılmalıdır. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik bakımından hangi usule tabi olduğu da baştan konuşulmalıdır.
Anlaşma sağlanamazsa hangi yol
Görüşme sonuçsuz kalırsa, talebin türüne göre kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak gider alacağının tahsili ya da müdahalenin önlenmesi yollarından hangisinin izleneceği belirlenir. Kurul kararına karşı gidilecek yolda süre işlediğinden, karar tarihinin ve kararın malike bildirim biçiminin kayıt altına alınması gerekir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planındaki özel hükümler ve yapının fiilî durumu sonucu değiştirebilir. Görüşme öncesinde dosyanın hukuki açıdan gözden geçirilmesi, masada verilecek taahhüdün kapsamını daraltmak bakımından yararlı olur.