Kira bedelindeki artışın tartışmalı olduğu dönemlerde ödeme, çoğu zaman kiracının hesapladığı tutar üzerinden yapılır. Kiraya veren ise farkı eksik ödeme sayarak icra takibi başlatabilir. Bu noktada uyuşmazlık, kira bedelinin ne olduğu sorusundan tahliye riskine dönüşür. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları birlikte değerlendirildiğinde, tarafların elindeki en kritik varlık ödeme ve bildirim kayıtlarıdır.
Artış Oranının Dayanağını Belgelemek
Artışın sözleşmeye mi, tarafların sonraki mutabakatına mı yoksa tek taraflı bildirime mi dayandığı ayrıştırılmalıdır. Dosyaya konulacak kayıtlar:
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa el yazısı değişiklikler
- Artışa ilişkin ihtarname, bildirim ve tebliğ belgesi
- Önceki dönemlere ait ödeme dekontları ve açıklama satırları
- Kiraya verenin fiili kabulünü gösteren yazışmalar
- Kira tespit davası açılmışsa dava dosyasına ilişkin bilgiler
Ödeme Açıklamasının Belirleyici Etkisi
Uygulamada en sık görülen delil zafiyeti, banka açıklamasının hangi aya ve hangi tutara ilişkin olduğunu göstermemesidir. Açıklamasız ya da toplu yapılan ödemeler, hangi borcun kapandığı konusunda tartışma doğurur. Ödemenin hangi ay için yapıldığı, kira ve yan giderlerin ayrı ayrı belirtilmesi ve elden ödeme yapılmışsa imzalı makbuz alınması, sonraki aşamada dosyanın belkemiğini oluşturur.
Tahliye Riskini Yönetmek İçin Adım Sırası
- İhtarlı takipte ödeme süresi ve tahliye sonucu doğuran uyarı metni birlikte okunur.
- Tartışmasız kabul edilen tutar ile ihtilaflı fark ayrıştırılır.
- İhtilaflı fark için itiraz yolu, tartışmasız kısım için ödeme planı ayrı kurgulanır.
- Aynı kira yılı içinde daha önce yapılmış bildirimler taranır.
- Depozito, yakıt payı ve ortak gider kalemlerinin kira bedeline dâhil edilip edilmediği kontrol edilir.
Kiraya Veren Tarafın Kontrol Etmesi Gerekenler
Takip başlatan taraf için de belge düzeni belirleyicidir. İhtarnamenin muhataba usulüne uygun tebliğ edildiğini gösteren evrak, kira alacağının dönemsel dökümü ve önceki yıllara ait tahsilat kayıtları hazır olmalıdır. Birden fazla kiracı ya da kefil bulunuyorsa, bildirimlerin her birine ayrı yapılıp yapılmadığı sonradan itiraz konusu olabilir.
Tahliye Aşamasında Gözden Kaçan Ayrıntılar
- Taşınmazın kullanım amacının konut mu işyeri mi olduğu, uygulanacak kurallar bakımından önemlidir.
- Kat mülkiyeti kapsamındaki ortak alan kullanımına ilişkin iddialar ayrı bir zeminde değerlendirilir.
- Taşınmazın devri hâlinde yeni malikin bildirim yükümlülüğü kontrol edilmelidir.
- Fiilî tahliye sonrası anahtar teslimi tutanakla belgelenmelidir.
Aktarılan bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin metni, taşınmazın niteliği ve bildirimlerin tarihi sonucu değiştirebilir. Tahliye sonucu doğurabilecek bir bildirim aldıysanız, süre daralmadan belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.