Tahliye taleplerinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, doğru sebebin doğru takvimle birleştirilmesidir. TBK kira hükümleri her tahliye sebebi için ayrı bir usul öngördüğünden, sebebi sonradan değiştirmek genellikle mümkün olmaz ve süreç baştan başlar.
Sebebe Göre Değişen Takvim
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde izlenecek yol, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden; tahliye taahhüdüne dayanan talep, on yıllık uzama süresine dayanan talepten farklıdır. Temerrüt yolunda kiracıya verilecek süre ile ihtiyaç iddiasında dava açma süresi aynı mantıkla işlemez. Bu nedenle dosya açılmadan önce sebep tek başına seçilmeli, seçilen sebebin gerektirdiği ön adım eksiksiz tamamlanmalıdır.
İhtarnamenin İçeriği Neden Belirleyici
Uygulamada tahliye taleplerinin önemli kısmı, ihtarnamenin içeriğindeki eksiklik nedeniyle sonuçsuz kalır. İhtarda hangi aylara ait kira borcunun istendiği, tutarın ne olduğu ve ödeme yapılmazsa hangi sonucun doğacağı açıkça yazılmalıdır. Muğlak ifadeler, borcun kapsamını tartışmalı hâle getirir. Tebligatın kiracının bilinen adresine usulüne uygun yapılması ve tebliğ tarihinin belgelenmesi ayrıca gereklidir.
Tahliye Taahhüdünde En Sık Görülen Hata
- Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatılması, geçerlilik tartışması doğurur.
- Taahhüt tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası, kiracı tarafından sıkça ileri sürülür.
- Taahhütte tahliye tarihinin belirli olmaması, belgeyi işlevsiz bırakır.
- Taahhüde dayalı hakkın süresinde kullanılmaması, o dönem için hakkı tüketir.
Ödemelerin İspatı
Kira ödemelerinin elden yapıldığı ilişkilerde ispat sorunu iki tarafı da vurur. Kiracı ödediğini gösteremezse temerrüde düşmüş sayılabilir; kiracının banka kanalıyla ve açıklamalı olarak ödeme yaptığı hâllerde ise kiraya veren, ödenmediği iddiasını sürdüremez. Açıklamasız havale, düzenli tutar ve tarih örüntüsüyle birlikte değerlendirilir. Depozito, aidat ve yakıt gibi kalemlerin kira bedelinden ayrı tutulması, hesap tartışmasını sadeleştirir.
Dava Öncesi Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı veya okunabilir bir örneği elde mi?
- Tahliye sebebi tek ve net biçimde belirlendi mi?
- İhtar gerekiyorsa gönderildi ve tebliğ şerhi alındı mı?
- Sözleşme başlangıcı, uzama dönemleri ve son gün bir takvimde gösterildi mi?
- TMK kapsamındaki mülkiyet durumu ve paydaşların onayı kontrol edildi mi?
- 634 sayılı Kanun uygulanan yapılarda yönetim planından doğan sınırlar gözden geçirildi mi?
Kira ilişkileri sözleşme metnine ve fiilî uygulamaya göre büyük farklılık gösterir. Burada anlatılanlar yol gösterici olup, tahliye adımına geçmeden önce sözleşmenin bir hukukçu tarafından incelenmesi olası bir süre kaybını önler.