Apartman ve site uyuşmazlıklarında haklı olmak çoğu zaman yetmez; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kurduğu düzen, itirazın ne zaman yapıldığına en az içeriği kadar ağırlık verir. Süre geçtikten sonra sunulan en güçlü belge bile dosyayı kurtarmaz. Bu yazı, kat malikleri kurulu kararlarına karşı süre yönetimini ve süreyi ispatlayacak kayıtların nasıl tutulacağını konu alır.
Süre Ne Zaman İşlemeye Başlar
Karara katılmayan kat maliki bakımından iptal talebi, kararı öğrenmeden başlayan kısa bir süreye ve her hâlde karar tarihinden başlayan daha uzun bir üst süreye bağlıdır. Tartışma pratikte tam da burada çıkar: malik toplantıda yoksa "öğrenme anı" nedir? Karar defterinin imzalandığı gün mü, tebliğ edildiği gün mü, yoksa aidat tablosunun kapıya asıldığı gün mü? Bu sorunun cevabı belgeye bağlanmadığında süre riski tamamen malikin üzerinde kalır.
En Sık Kopan Halka: Tutanak ve Bildirim Kaydı
- Toplantı çağrısının nasıl yapıldığını gösteren kayıt
- Hazirun cetveli ve toplantı yeter sayısının hesabı
- Karar defterinin ilgili sayfasının tarihli sureti
- Kararın maliklere duyurulma biçimi ve tarihi
- Vekâletle katılım varsa vekâletnamenin kapsamı
Bu kayıtların yönetimden usulüne uygun biçimde talep edilmesi ve talebin de belgelenmesi gerekir. "Yönetici vermedi" savunması, talebin yazılı yapıldığı gösterilemediğinde işe yaramaz.
Ortak Alan ve Ortak Gider Dosyasında Kanıt Düzeni
Ortak alana müdahale, projeye aykırı tadilat veya ortak gider paylaşımı iddialarında teknik veriyle hukuki iddia birbirine bağlanmalıdır. Onaylı mimari proje, tapu kaydı ve yönetim planı üçlüsü olmadan yapılan itirazlar çoğu kez soyut kalır. Tadilat iddiasında değişikliğin öncesi ve sonrasını gösteren tarihli görseller, gider itirazında ise işletme projesi ile fiili harcama belgelerinin karşılaştırmalı tablosu dosyanın omurgasını oluşturur.
Süre Kaçırıldıysa Elde Kalan İhtimaller
Süre geçmiş olsa dahi her yol kapanmaz. Yönetim planına veya kanunun emredici hükümlerine açıkça aykırılık taşıyan, yetkisiz organca alınmış kararlar bakımından sakatlığın niteliği ayrıca tartışılabilir. Ancak bu istisnai bir değerlendirmedir ve her karara uygulanamaz. Ortak gider alacağı için başlatılmış bir takip varsa, itirazın takip hukuku içindeki süreleri de ayrı bir takvim gerektirir; iki takvimin karıştırılması sık rastlanan bir kayıp sebebidir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgi amacı taşır. Yönetim planınızın özel hükümleri ve toplantı belgelerinin içeriği tabloyu değiştirebileceğinden, itiraz kararını vermeden önce dosyanızın somut olarak incelenmesini öneririz.