Taşınmaz uyuşmazlıklarında yanlış dava türü seçmek, yıllar süren bir yargılamanın sonunda esasa girilmeden ret kararıyla karşılaşmak anlamına gelebilir. Talebin tespit mi yoksa tapu iptali ve tescil mi olduğu, sadece dilekçenin başlığını değil, toplanacak delilin niteliğini de belirler. Bu rehber, TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde delil kurgusuna odaklanır.
Tespit Davası mı, Tapu İptali ve Tescil mi
Tespit davası, hukuki bir durumun varlığının belirlenmesini sağlar; ancak sicilde değişiklik doğurmaz. Mülkiyetin devrini hedefleyen bir talep varsa, doğrudan tapu iptali ve tescil istenmelidir. Hukuki yararın bulunmadığı hâllerde açılan tespit davaları reddedilebileceğinden, talep sonucunun ne olduğu ilk dilekçede açık yazılmalıdır. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ise uyuşmazlığın ortak yer mi yoksa bağımsız bölüm mü olduğu ayrıca belirlenir.
Kadastro ve Tapu Kayıtlarının Toplanması
- Taşınmazın oluşum dosyası ve kadastro tutanaklarının temin edilmemesi
- Tapu kütüğündeki şerh ve beyanlar bölümünün incelenmemesi
- İmar planı ve ifraz işlemlerinin kronolojisinin çıkarılmaması
- Zilyetlik iddiasının vergi kaydı ve fiilî kullanımla desteklenmemesi
- Önceki maliklerin devir işlemlerine ait akit tablolarının istenmemesi
Keşif ve Bilirkişi Öncesi Hazırlık
- Taşınmazın fiilî durumunu gösteren fotoğraf ve krokiler hazırlanır.
- Sınır komşuları ve uzun süredir bölgede yaşayanlar tanık olarak belirlenir.
- Yerel bilirkişi ile teknik bilirkişinin inceleyeceği konular ayrıştırılır.
- Keşif sırasında sorulacak hususlar dilekçede önceden sıralanır.
- Rapora itiraz için hangi teknik verinin gerekli olduğu baştan not edilir.
Muvazaa İddiasında Delil Kurgusu
Devrin görünürde satış, gerçekte başka bir amaçla yapıldığı ileri sürülüyorsa, iddia yalnızca beyanla taşınamaz. Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, alıcının ödeme gücü, tarafların akrabalık ilişkisi ve devir sonrası kullanımın kimde kaldığı birlikte değerlendirilir. Banka kayıtları ve kira sözleşmeleri gibi belgelerin toplanması, bu tür dosyalarda tanık beyanından daha belirleyici olabilir.
Değerlendirme
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği ve devir geçmişi dava türünü değiştirebileceğinden, tapu kayıtlarının bir hukukçuyla birlikte incelenmesi önerilir.