Apartman ve site uyuşmazlıklarında açılan davaların önemli bölümü, iddianın haksızlığından değil, tartışma konusu durumun zamanında tespit edilmemesinden kaybedilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu süreçte, fiili durum değiştikten sonra yapılan inceleme çoğu zaman sonuç vermez. Aşağıdaki sıra, dava açılmadan önce yapılması gerekenleri kapsar.
Önce Sınır: Ortak Alan mı, Bağımsız Bölüm mü
Tartışmanın hukuki niteliği, müdahalenin ortak yere mi yoksa başka bir bağımsız bölüme mi ilişkin olduğuna göre değişir. Bu belirleme kulaktan dolma bilgiyle değil; onaylı mimari proje, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen belgeler ve yönetim planı üzerinden yapılır. Projede ortak yer olarak gösterilen bir alanın uzun süredir tek malik tarafından kullanılıyor olması, niteliğini kendiliğinden değiştirmez.
Yönetim Planı ve Kurul Kararı Olmadan Açılan Davalar
Ortak yerlere ilişkin pek çok talep için kat malikleri kurulu kararı önem taşır; kararın alınma usulü, çağrı ve yeter sayı yönünden denetlenebilir olmalıdır. Karar defterindeki imzaların ve tarihlerin okunaklı biçimde belgelenmesi, sonraki aşamada kararın varlığının tartışılmasını önler. Yönetim planındaki özel düzenlemeler ise kanunun izin verdiği ölçüde uygulanacağından, dava öncesinde metnin tümü okunmalıdır.
Delil Tespiti Neden Davadan Önce Gelir
Su sızıntısı, kolon veya taşıyıcı sisteme müdahale, ortak alanın kapatılması ya da projeye aykırı yapı gibi durumlar hızla değişir veya onarılır. Dava açılmadan önce yapılan delil tespiti, o günkü fiili durumu resmi biçimde sabitler. Tespit talebinde hangi hususun inceleneceği açık yazılmalı; yalnızca hasar değil, hasarın kaynağı da tespit konusu yapılmalıdır.
Toplanacak Belgeler
- Onaylı mimari proje ve varsa tadilat projeleri.
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu karar defteri örnekleri.
- Tapu kaydı, eklenti ve arsa payı bilgileri.
- Yönetime yapılan yazılı bildirimler ve cevapları.
- Tarihli fotoğraf, video ve varsa teknik rapor.
Dava Öncesi Son Kontroller
- Talebin niteliği belirlenir: eski hâle getirme, müdahalenin önlenmesi, aidat alacağı veya tespit.
- Davanın kime yöneltileceği netleştirilir; yönetici, kat maliki veya kiracı bakımından sıfat ayrı ayrı değerlendirilir.
- Görevli mahkeme ve taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetki teyit edilir.
- Zorunlu arabuluculuk veya ön başvuru gereken bir talep olup olmadığı kontrol edilir.
- Fiili durumun bozulma ihtimali varsa tedbir talebi ayrıca yazılır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yapının niteliği, proje ve yönetim planı hükümleri sonucu değiştirebilir. Tespit ve dava stratejisinin somut olaya göre bir avukatla birlikte belirlenmesi önerilir.