Kiraya verenin tahliye talebi çoğu zaman haklı bir gerekçeye dayanır; buna rağmen dosyaların önemli bir bölümü, ihtarın usulüne uygun yapılmaması veya dayanılan sebebin belgelenememesi nedeniyle reddedilir. Tespit davası ise bu tabloda hem bir delil aracı hem de yanlış kullanıldığında zaman kaybı doğuran bir yoldur.
Tahliye Sebebi Seçimi Delili Belirler
Türk Borçlar Kanunu kapsamında tahliye; kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, gereksinim veya yeniden inşa gibi farklı sebeplere dayanabilir. Her sebep kendi süresine, kendi ihtar biçimine ve kendi delil setine sahiptir. Gereksinim iddiasında kullanım ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu gösteren belgeler ararken; ödememe iddiasında ödeme kayıtları ve ihtarın tebliği belirleyici olur. Birden fazla sebebi birbirine karıştıran dilekçeler, hiçbirini yeterince ispatlayamaz.
İhtarname ve Tebligat Dosyası
- İhtarnamenin muhatabı sözleşmedeki kiracı ile aynı kişi mi?
- Tebligat, sözleşmede bildirilen veya güncel adrese mi yapıldı?
- Tebliğ şerhi ve tarih okunaklı biçimde dosyada mı?
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı ihtar gönderildi mi?
- İhtar içeriğinde talep açık ve ölçülebilir biçimde yazıldı mı?
Tespit Davasının İşlevi ve Sınırı
Tespit davası, bir hukuki ilişkinin veya olgunun varlığını belirlemeye yarar; kendiliğinden icra edilebilir bir sonuç doğurmaz. Kiralananın fiilî durumu, tadilat nedeniyle oluşan hasar veya kullanım biçimi gibi zamanla değişecek olguların kayda geçirilmesinde işlevlidir. Eda davası açılabilecek hallerde salt tespit istenmesi ise hukuki yarar tartışması doğurabileceğinden, hangi yolun seçileceği baştan kararlaştırılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutunu Atlamayın
Kiralanan bağımsız bölümdeki kullanım, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki yükümlülüklere aykırılık oluşturuyorsa, yönetim kararları ve tutulan tutanaklar da dosyaya girer. Türk Medeni Kanunu kapsamındaki komşuluk hukuku tartışmaları da aynı olayda gündeme gelebilir; bu belgeler tahliye talebini destekleyen bağımsız bir delil katmanı oluşturur.
Dava Öncesi Kontrol
- Kira sözleşmesinin aslı ve ekleri mevcut mu?
- Ödeme geçmişi banka kayıtlarından çıkarıldı mı?
- İhtar süresi ve dava açma süresi ayrı ayrı hesaplandı mı?
- Kiralananın mevcut durumu tarihli görüntülerle kayda alındı mı?
- Tespit mi eda mı talebinde bulunulacağı netleşti mi?
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira ilişkisinin türü ve sözleşme hükümleri süreci değiştirebileceğinden, dava öncesinde hukuki değerlendirme almanız önerilir.