Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde çoğu dosya, tahliye sebebinin varlığından değil, o sebebe dayanak oluşturan ihtar ve bildirimlerin usulüne uygun yapılmamasından kaybedilir. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesinin sona ermesini sıkı şekil ve süre kurallarına bağladığından, ihtar aşamasında yapılan bir hata sürecin baştan tekrarlanmasına yol açar. Bu rehber, ihtar öncesinde tamamlanması gereken kayıt düzenini ele alır.
İhtarın Hangi Sebebe Dayandığı Açık Olmalı
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan ihtar ile ihtiyaç nedeniyle tahliye bildirimi birbirinden farklı hukuki temellere dayanır. İhtar metninde hangi aya ait kira borcunun, hangi tutarla talep edildiği yazılmadığında, sonraki aşamada temerrüdün gerçekleştiği ileri sürülemez. Aynı şekilde ihtiyaç iddiası, kimin hangi nedenle taşınmaza ihtiyaç duyduğu somutlaştırılmadan yazıldığında dosyada karşılıksız kalır.
İhtardan Önce Hazırlanacak Belgeler
- Yazılı kira sözleşmesi; sözleşme yoksa kira ilişkisini gösteren ödeme kayıtları
- Kira bedellerinin ödendiği ya da ödenmediği dönemleri gösteren banka hesap dökümü
- Kiracının ve kiraya verenin güncel adres bilgileri, tebligata esas adres kaydı
- Taşınmazın tapu kaydı ile paylı veya kat mülkiyetine tabi ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren tarihli fotoğraflar ve varsa hasar tutanakları
Tebligatın Ulaşmaması En Sık Görülen Aksaklık
İhtarname doğru yazılsa bile kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmediğinde süreler işlemeye başlamaz. Kiracının taşınmazı fiilen kullanmadığı veya adres değiştirdiği hallerde tebligatın hangi adrese, hangi şerhle yapıldığı dikkatle takip edilmelidir. Tebliğ evrakının aslı ve tebliğ tarihini gösteren belge, sonraki tüm hesapların dayanağı olduğu için ayrı saklanmalıdır.
Kullanım ve Zarar İddialarının Kayda Geçirilmesi
Taşınmazın sözleşmeye aykırı kullanıldığı, tadilat yapıldığı ya da başkasına devredildiği iddiaları, tespit yapılmadan ileri sürüldüğünde ispat sorunu doğurur. Türk Medeni Kanunu'nun mülkiyete ilişkin genel korumaları bu noktada ancak somut kayıtla birlikte işlevsel olur. Gerekiyorsa dava öncesinde delil tespiti istenmesi, taşınmazın o günkü halini kayda geçirir.
İhtar Gönderilmeden Yapılacak Kontroller
- Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve yenilenme düzeni belirlenir.
- Talep edilen kira alacağı dönem dönem hesaplanır.
- İhtarın hangi sebebe dayandığı tek bir başlıkla netleştirilir.
- Bildirim süresi ve son gün takvime işlenir.
- Tahliye sonrası doğabilecek alacaklar için ayrı bir dosya planı kurulur.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Kira ilişkisinin türü, taşınmazın niteliği ve sözleşme hükümleri süreci değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi olası bir hak kaybını önleyebilir.