Apartman ve site uyuşmazlıklarında dava çoğu kez kural belirsizliğinden değil, kararların ve bildirimlerin usulüne uygun kayıt altına alınmamasından doğar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun kesiştiği bu alanda ihtar, hem borcu muaccel kılan hem de sonraki davanın delil temelini kuran işlemdir.
İhtardan Önce Kararı Kontrol Edin
Aidat, ortak gider veya projeye aykırı kullanım iddiasının dayanağı, çoğunlukla kat malikleri kurulu kararıdır. Bu nedenle ihtar gönderilmeden önce kararın toplantı ve karar yeter sayısını sağlayıp sağlamadığı, karar defterine usulüne uygun geçirilip geçirilmediği ve imzaların tam olup olmadığı denetlenmelidir. Yeter sayısı tartışmalı bir karara dayanan ihtar, açılan davada baştan zayıf düşer.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Borcun hangi döneme ait olduğu ve dönem dönem dökümü
- Dayanak kat malikleri kurulu kararının tarih ve numarası
- Ödeme için verilen süre ve ödemenin yapılacağı hesap
- Gecikme hâlinde kanunda öngörülen gecikme tazminatının işleyeceği uyarısı
- Kiracıya gönderiliyorsa, malikle müteselsil sorumluluğun kapsamına ilişkin açıklama
Delil Eksikliğinin Doğurduğu Sonuçlar
- İşletme projesi veya bütçe kararı sunulamadığında, talep edilen aidat miktarının dayanağı gösterilemez.
- Tebligat parçası dosyaya konulmadığında, ihtarın muhataba ulaştığı ve borcun ne zaman muaccel olduğu tartışmalı kalır.
- Ortak alana müdahale iddialarında, mimari proje ve ruhsat eki belgeler getirtilmediğinden "projeye aykırılık" soyut kalır.
- Tahsilat kayıtları düzensiz tutulduğunda, kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiği çözülemez.
Yönetici Kim Adına Hareket Ediyor?
Yöneticinin dava ve takip ehliyeti, kat malikleri kurulu kararıyla verilen yetkiye dayanır. Yetki kararı olmadan başlatılan takipler, esasa girilmeden usul engeline takılabilir. Aynı şekilde denetim kurulu raporu ve işletme defteri kayıtları, yönetimin harcamalarına yönelik itirazlar karşısında ilk savunma aracıdır.
Dava Yolu Seçilirken
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ile icra takibi arasında tercih, alacağın niteliğine göre yapılır. Ortak alana müdahalenin önlenmesi, projeye aykırılığın giderilmesi veya hâkimin müdahalesi istemleri ile aidat alacağının tahsili farklı yollardır ve aynı dilekçede karıştırıldığında süreç uzar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yapının kat mülkiyetine mi kat irtifakına mı tabi olduğu ve yönetim planının içeriği sonucu değiştirir. İhtar göndermeden önce yönetim planınızı bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.