Ortak mülkiyete konu bir taşınmazda anlaşmazlık genellikle satış aşamasında değil, taşınmazı kimin nasıl kullandığı noktasında başlar. Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşın hem kullanım bedeli hem de ortaklığın giderilmesi bakımından atacağı ilk adım ihtardır. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme ekseninde bu adımın nasıl kurulacağını inceleyelim.
İhtar Neden Belirleyici?
Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmazdan yararlanma hakkı bulunduğundan, tek başına kullanan paydaştan kullanım bedeli istenebilmesi kural olarak önce onun kullanımdan men edilmiş olmasına bağlıdır. Bu men, uygulamada ihtarname ile yapılır. İhtar çekilmemişse, geçmişe dönük talepler çoğu zaman dayanaksız kalır. İhtarın içeriği kadar tebliğ edildiğini gösteren belge de dosyada bulunmalıdır.
İhtarnamede Bulunması Gerekenler
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle tereddütsüz tanımlanması
- Gönderenin paydaşlık oranı ve dayanağı olan tapu kaydı
- Kullanımın hangi tarihten beri sürdüğüne ilişkin açıklama
- Kullanımdan men iradesinin açıkça yazılması ve bedel talebi
- Verilen süre ile sürenin sonunda başvurulacak yolun bildirilmesi
Kat Mülkiyeti Boyutu
Uyuşmazlık kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise ortak yer kullanımı, yönetim planı hükümleri ve kat malikleri kurulu kararları devreye girer. Ortak alanın bir bağımsız bölüm malikince işgal edildiği hâllerde çözüm, paydaşlığın giderilmesinden çok yönetim planı ve kurul kararlarının uygulanması üzerinden kurulur. Bu ayrım yapılmadan açılan dava, doğru talebe rağmen yanlış hukuki temele oturabilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Ortaklığın giderilmesinde aynen bölünme öncelikli seçenektir; ancak taşınmazın niteliği buna elverişli değilse satış yoluyla giderme gündeme gelir. Aynen taksim talebinde bulunacak paydaşın, bölünmenin fiilen ve imar mevzuatı bakımından mümkün olduğunu gösteren verileri baştan hazırlaması gerekir. Aksi hâlde talep, teknik incelemede karşılıksız kalır.
Dosyayı Güçlendiren Kayıtlar
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve kadastro paftası.
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren tarihli fotoğraf ve tespit tutanakları.
- Varsa kira sözleşmeleri ve kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları.
- Emlak vergisi, abonelik ve bakım giderlerinin kim tarafından ödendiğini gösteren belgeler.
- Paydaşlar arasındaki yazışmalar ve daha önce yapılmış paylaşım önerileri.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaşlar arasındaki fiilî düzen sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce hukuki görüş almak isabetli olacaktır.