Taşınmaz uyuşmazlıklarında ihtarname kimi zaman zorunlu bir usul adımı, kimi zaman ise yalnızca stratejik bir hamledir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde tapu iptali ve tescil talebinin dayanağı belirlenmeden çekilen ihtar, karşı tarafı hazırlıklı hâle getirmekten başka bir işe yaramayabilir.
İhtar Ne Zaman Gerekli, Ne Zaman Riskli
Tapu kaydının düzeltilmesine yönelik taleplerde kural olarak ön ihtar aranmaz. Buna karşılık ecrimisil istenecekse, taşınmazı kullanan kişinin kötüniyetinin ve kullanımdan haberdar edildiğinin gösterilmesi bakımından ihtar önem kazanır. Tasarrufun iptali veya devrin engellenmesi hedefleniyorsa, ihtar yerine doğrudan tedbir talebiyle harekete geçmek çoğu zaman daha korunaklıdır; çünkü ihtar, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini hızlandırabilir.
Önce Dava Türü, Sonra Delil
Aynı olgudan farklı davalar doğabilir ve her birinin ispat programı ayrıdır.
- Mirastan mal kaçırma iddiasında devrin görünürdeki bedeli ile gerçek durum karşılaştırılır.
- Ehliyetsizlik iddiasında devir tarihine yakın sağlık kayıtları belirleyicidir.
- Vekâletin kötüye kullanılmasında vekâletnamenin kapsamı ile yapılan işlem karşılaştırılır.
- Önalım hakkında, satışın bildirilmesine bağlanan hak düşürücü süreler öncelikle kontrol edilir.
Kayıt Toplama Sırası
Dava açılmadan önce toplanabilecek belgeler, dava içinde beklenmesi gereken müzekkerelerden çok daha hızlı sonuç verir. Tapu kayıt örneği ve akit tablosu, kadastro tutanağı, taşınmazın devir tarihindeki emlak vergi değeri, devri yapan kişinin banka hesap hareketleri ve gelir kayıtları ile taşınmazın kullanım geçmişine ilişkin abonelik kayıtları bu grupta yer alır. Bedelin gerçekten ödenip ödenmediği tartışmasında banka kaydının varlığı ya da yokluğu belirleyici olabilir.
Devir Riskine Karşı Erken Önlem
Dava açılırken tapu kaydına şerh verilmesi talebi çoğu zaman esas talep kadar önemlidir. Şerh olmadan yürüyen bir dosyada taşınmazın el değiştirmesi, iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasını gündeme getirir ve kazanılan bir davanın sonucunu fiilen etkisiz bırakabilir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel niteliktedir; tapu kaydındaki şerhler, devir tarihi ve taraflar arasındaki ilişki sonucu değiştirebilir. Taşınmazla ilgili bir adım atmadan önce kayıtların bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.