Apartman ve site yaşamında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, çoğu zaman iki farklı kanunun kesiştiği yerde durur: kat mülkiyeti ilişkisi bakımından 634 sayılı kanun ve TMK, kira ilişkisi bakımından ise TBK. Tahliye talebi gündeme geldiğinde, hangi hukuki temele dayanıldığı doğru seçilmezse dosya en baştan yanlış yola girer.
Tahliye Talebinin Kaynağını Ayırmak
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yürütülen icra takibi ile yönetim planına aykırı kullanım nedeniyle ileri sürülen talepler farklı çerçevelere tabidir. Birincisinde takip ve buna bağlı tahliye yolu işletilirken, ikincisinde kat malikleri kurulu kararı ve yönetim planı hükümleri belirleyici olur. Aynı dilekçede iki temeli karıştırmak, sonucu geciktiren en yaygın hatadır.
Yönetim Kararının Belgesel Değeri
Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanıldığı iddiasında, kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanıp karar alması sürecin omurgasıdır. Çağrının nasıl yapıldığı, katılım listesi ve karar defterine geçirilen metin dosyanın en güçlü delilidir. Bu belgeler yoksa iddia büyük ölçüde tanık beyanına indirgenir.
Delil Eksikliğinin Görünür Sonuçları
- İhtarnamenin gönderildiği ancak tebliğ edildiğinin ispat edilemediği hâller
- Ödemelerin elden yapıldığı iddiasında hiçbir kayıt bulunmaması
- Aidat borcunun dönemsel dökümünün çıkarılmamış olması
- Rahatsız edici kullanımın tarih ve tekrar bilgisiyle kayıt altına alınmaması
Süreci Yönetmek İçin Kontrol Sırası
- Kira sözleşmesi, ekleri ve varsa yenileme yazışmaları bir arada toplanır.
- Yönetim planı ve ilgili kurul kararları güncel hâliyle temin edilir.
- İhtar ve bildirimler tebliğ belgeleriyle birlikte dosyalanır.
- Takip başlatılacaksa talep türü ve dayanağı baştan doğru seçilir.
Hatırlatma
Tahliye süreçlerinde usul hatası, çoğu zaman esasa ilişkin haklılığı gölgeleyecek kadar belirleyicidir. Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; yönetim planı hükümleri ve sözleşme metni sonucu etkileyebilir. Belgelerinizle birlikte bir hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.