Kira artışı uyuşmazlıklarında taraflar çoğunlukla oranı tartışır; oysa dosyaların kaderini belirleyen asıl unsur, artış iradesinin ne zaman ve hangi belgeyle karşı tarafa ulaştırıldığıdır. TBK'nın kira artışına ilişkin düzenlemesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre belirlenen sınırla bağlar. Bu kontrol listesi ihtar aşamasındaki delil eksikliği riskine odaklanır.
İhtarın Zamanı Sonucun Yarısıdır
Kira bedelinin tespiti istenecekse, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılması ya da bu süre içinde dava açılması gerekir. Bu koşul sağlandığında tespit edilecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur; sağlanmazsa hüküm bir sonraki dönem için sonuç doğurur ve bir kira yılı kaybedilir. Takvimin sözleşmedeki başlangıç tarihine göre kurulması, bu nedenle ilk adımdır.
Bildirim Yolu ve İçeriği
- İhtar noter aracılığıyla gönderildiğinde tebliğ tarihi tartışmasız biçimde belgelenir; mesajla yapılan bildirim reddedildiğinde ispat sorunu doğar.
- İhtarda yeni dönem, talep edilen bedel ve dayanak açıkça yazılmalıdır; "artış yapılacaktır" ifadesi ölçülebilir değildir.
- Birden fazla kiracı varsa bildirimin her birine ayrı ayrı yapılması gerekir.
- Tebligatın iade dönmesi halinde adres araştırması yapılmalı ve zarf saklanmalıdır.
Beş Yıllık Dönemin Farkı
Sözleşmenin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde bedel, endeks sınırıyla bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirlenir. Bu ayrım, dosyaya sunulacak delilin türünü değiştirir: sınırlı dönemde endeks hesabı yeterliyken, beş yıl sonrasında emsal kira araştırması, taşınmazın durumu ve çevredeki güncel bedeller belirleyici olur. Emsallerin fotoğraf, ilan çıktısı ve kroki ile desteklenmesi bilirkişi incelemesinde ağırlık kazanır.
Kiracı Tarafında Kontrol Edilecekler
Kiracı açısından ilk bakılacak nokta, sözleşmede kararlaştırılan artış oranının kanunun izin verdiği sınırı aşıp aşmadığıdır. Sınırı aşan kayıt, aşan kısım bakımından geçersiz sayılır. Ayrıca ödemelerin banka üzerinden ve kira dönemi belirtilerek yapılması, sonradan doğacak temerrüt iddialarına karşı en etkili savunmadır. Elden yapılan ödemelerde makbuz alınmaması, tahliye tehdidi doğuran ihtarlarda ciddi risk yaratır.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Ortak alan giderleri, aidat artışları ve yönetim planından doğan yükümlülükler 634 sayılı Kanun çerçevesinde ayrı bir düzene tabidir. Kira ilişkisinde bu kalemlerin hangisinin kiracıya ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmadığında, artış tartışması gider tartışmasıyla iç içe geçer.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin tarihi ve süresi sonucu değiştirir. İhtar göndermeden önce sözleşmeyi ve ödeme kayıtlarını bir hukukçuyla incelemeniz zaman kaybını önler.