Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, sonucu itibarıyla mülkiyet ilişkisini tümüyle tasfiye eder. TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde ilerleyen bu süreçte, dava aşaması kadar satış sonrası tahliye aşaması da teknik hazırlık gerektirir.
Kesin Yetki Kuralı ve Görevli Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taraflar farklı bir mahkemeyi kararlaştıramaz, mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Birden fazla taşınmaz aynı davada talep ediliyorsa ve bunlar farklı yargı çevrelerinde yer alıyorsa, dosyanın bölünmesi gündeme gelebilir. Görev bakımından ise bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür; bu nedenle asliye hukuk mahkemesinde açılan dosyalar görev yönünden gönderilir ve süreç uzar.
Husumet: Tüm Paydaşların Dosyada Bulunması Zorunludur
Bu davada mecburi dava arkadaşlığı vardır; paydaşlardan biri dahi dosyada yer almazsa karar kurulamaz. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların dosyaya dahil edilmesi gerekir. Adresi bilinmeyen paydaşlar için tebligat sürecinin baştan planlanmaması, dosyanın en sık gecikme nedenidir.
Delil Eksikliği: Tapu Kaydı Tek Başına Yetmez
Dosyanın esasını tapu kaydı oluştursa da, aynen taksim mi yoksa satış yoluyla mı paylaşım yapılacağı tartışmasında başka belgeler belirleyici olur:
- İmar durumu ve ifraz kabiliyetini gösteren belediye yazısı
- Taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğunu gösteren kayıtlar
- Paydaşlar arasında fiilen uygulanan kullanım düzenine ilişkin yazılı anlaşma varsa örneği
- Kira sözleşmeleri ve taşınmazda oturan üçüncü kişilere dair bilgiler
Satış Sonrası Tahliye: İcra Ayağı Nerede Başlar?
Satış gerçekleştikten sonra taşınmazda oturan paydaş veya üçüncü kişi kendiliğinden çıkmazsa, yeni malikin tahliye için icra dairesine başvurması gerekir. Burada belirleyici olan, taşınmazda oturanın hangi sıfatla bulunduğudur. Satıştan önce kurulmuş ve kayda dayanan bir kira ilişkisi varsa süreç farklı işler; kayıtsız ve satışa karşı ileri sürülemeyecek bir kullanım söz konusuysa tahliye daha hızlı sonuçlanır. Bu nedenle satıştan önce taşınmazın kullanım durumunun tespiti yapılmalıdır.
Süreci Kısaltan Hazırlık
Dava açılmadan önce paydaşlara yazılı bir uzlaşma önerisi iletilmesi, hem anlaşma ihtimalini artırır hem de yargılama giderleri tartışmasında dosyaya dayanak oluşturur. Anlaşma sağlanırsa paylaşımın tapuda resmî şekilde gerçekleştirilmesi gerekir; harici anlaşmalar mülkiyeti geçirmez.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci belirgin biçimde değiştirdiğinden, dava açmadan önce tapu ve imar kayıtlarının hukuki incelemesinin yaptırılması uygun olur.