Kiralananın boşaltılması istendiğinde izlenecek yol tek değildir. Tahliye sebebi neyse merci de odur; sebep ile yol eşleşmediğinde dosya esasa girilmeden reddedilir ve kiraya veren aylarca süren yeni bir süreçle karşılaşır. TBK ve TMK ekseninde bu ayrımı baştan kurmak, sürecin en kritik adımıdır.
Sebep merci belirler
- Kira bedelinin ödenmemesi: İcra dairesinden ihtarlı ödeme emri gönderilir; ödeme yapılmazsa tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Taahhütteki tarihi izleyen süre içinde icra takibi veya dava yolu tercih edilebilir.
- Gereksinim, yeniden inşa ve imar: Bu sebeplere dayalı tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.
- Kiracının başka konutu bulunması: Sebebin varlığı yargılamayı gerektirdiğinden yine mahkeme yolu izlenir.
Temerrüt yolunda süre disiplini
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle verilecek süre kanunda en az otuz gün olarak öngörülmüştür. Bu süre ihtarın tebliğinden itibaren işler ve daha kısa süre verilmesi ihtarı sakatlar. Ödeme emrine itiraz için ise kısa süreler geçerlidir; kiracının itirazı, kira sözleşmesinin varlığına mı yoksa borcun miktarına mı yönelik olduğuna göre farklı sonuç doğurur.
Arabuluculuk şartını atlamayın
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı hâline getirilmiştir. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri bu kapsamda değerlendirilmez. Hangi yolu seçtiğinize göre arabuluculuk basamağının gerekip gerekmediği değişir; bu ayrım, uygulamada en sık atlanan noktadır.
Delil eksikliğinin bedeli
Tahliye dosyalarında en çok tartışılan konu, ödemelerin hangi aya mahsuben yapıldığıdır. Açıklamasız havaleler, elden alınan kiralar ve sözlü olarak kararlaştırılan zamlar, alacağın miktarını belirsizleştirir. Aynı şekilde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasındaki ortak gider borçlarının kira alacağıyla karıştırılması, talep sonucunu bulanıklaştırır. Her ödeme kaleminin ayrı ayrı gösterildiği bir hesap tablosu, dosyanın omurgasıdır.
Tahliye kararından sonra
Karar alınmış olması taşınmazın kendiliğinden boşalacağı anlamına gelmez. İcra aşamasında kiracının eşyaları, üçüncü kişilerin zilyetlik iddiaları ve alt kira ilişkileri ayrı sorunlar doğurabilir. Bu ihtimallerin dava aşamasında öngörülmesi, sonraki gecikmeleri azaltır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir. Sözleşmenin türü, kiralananın kullanım amacı ve tahliye sebebinin dayanağı izlenecek yolu değiştirdiğinden, ihtar göndermeden önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmenizde yarar vardır.