Paydaşlığı sona erdirmek isteyen tarafın aklına gelen ilk soru genellikle "hangi mahkemeye başvurulacağı" olur. Oysa ortaklığın giderilmesi taleplerinde asıl kırılma noktası, zorunlu arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanması ve tapu kayıtlarına dayalı delil setinin baştan eksiksiz kurulmasıdır. TMK ile TBK hükümleri ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme, aynen taksimin mümkün olup olmadığı sorusunu doğrudan etkiler.
Görevli Mahkeme Tartışmasız, Yetki Kesin
Ortaklığın giderilmesi taleplerinde görev sulh hukuk mahkemesindedir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesin niteliktedir ve taraf iradesiyle değiştirilemez. Buna rağmen dosyaların önemli bölümü, farklı yargı çevrelerinde bulunan taşınmazların tek dilekçede toplanması nedeniyle yetkisizlik kararıyla karşılaşır. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, daha dilekçe yazılmadan taşınmaz bazlı dava planı çıkarılmalıdır.
Arabuluculuk Aşamasını Boşa Harcamamak
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir. Bu aşamanın şeklen tamamlanması yetmez; anlaşma sağlanması halinde belgenin infaz edilebilir olması gerekir.
- Tüm paydaşların doğru adresle davete çağrılması, aksi halde eksik taraf sorunu
- Anlaşma metninin taşınmaz devri öngörmesi durumunda tapuda gerçekleştirilecek işlemin ayrıca planlanması
- Paylı mülkiyette önalım hakkı sahiplerinin konumunun görüşme öncesinde netleştirilmesi
- Son tutanağın aslının veya onaylı örneğinin dava dilekçesine eklenmesi
Delil Eksikliğinin Somut Görünümleri
Bu tür dosyalarda ret ya da uzun süren eksik inceleme çoğunlukla hukuki değil, belgesel nedenlerden doğar. Dosyaya girmesi gereken asgari set şudur:
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve pay oranlarını gösteren belge
- Miras yoluyla intikal varsa mirasçılık belgesi ve nüfus kayıt örneği
- Belediye ve kadastro yazıları ile imar durumu, ifraz kabiliyetine ilişkin bilgi
- Muhdesat iddiası varsa yapının kim tarafından yapıldığına dair belge ve tanık listesi
- Kira geliri, vergi ve masraf paylaşımına ilişkin kayıtlar
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı?
Talep, aynen taksim ve satış yönünden kademeli kurulduğunda dosya daha esnek ilerler. Aynen taksim ihtimali için keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir; taşınmazın bölünmesi halinde değerinde önemli kayıp doğup doğmayacağı, kat mülkiyeti kurulabilirliği ve payların denkleştirilmesi bu aşamada değerlendirilir. Keşif öncesinde kadastro paftası ve teknik belgelerin dosyada bulunmaması, sırf bu nedenle ikinci bir keşif gerektirir.
Kapanış Değerlendirmesi
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve muhdesat iddiaları her dosyada farklı sonuç doğurabilir. Somut durumunuz için belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.