Kira bedelindeki artış tartışması, çoğu zaman ödeme aksamasına ve ardından tahliye talebine dönüşür. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde ilerleyen bu süreçte, artışın geçerli biçimde talep edilip edilmediği ile ödemelerin nasıl belgelendiği belirleyici olur.
Artış Talebinin Geçerliliği
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, kanunun öngördüğü sınırla bağlıdır; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşan bir artış, sözleşmede yazılı olsa dahi bu sınıra tabidir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi ayrı bir değerlendirmeye tabidir. Artış talebinin yazılı olarak bildirilmesi ve bildirimin ulaştığının belgelenmesi, sonraki aşamada temerrüdün varlığını tartışmalı olmaktan çıkarır.
Hangi Yol: Tespit Davası mı, İcra Takibi mi?
- Bedelin miktarı tartışmalıysa kira tespit davası gündeme gelir; görev sulh hukuk mahkemesindedir
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri değerlendirilir
- Ödenmeyen kira alacağı için ilamsız icra yoluyla takip başlatılabilir
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle tahliye için ödeme emrinde kanunun öngördüğü, otuz günden az olmayan süre verilmelidir
- Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir
Ödeme Kayıtları Neden Bu Kadar Belirleyici?
Kiracı bakımından en güçlü savunma, ödemelerin düzenli ve açıklamalı biçimde belgelenmesidir. Elden yapılan ve makbuz alınmayan ödemeler ihtilaf hâlinde ispatlanamaz. Kiraya veren bakımından ise hangi aya ait hangi bedelin eksik ödendiğinin tablo hâlinde gösterilmesi gerekir.
- Banka kanalıyla ve ay belirtilerek yapılan ödemelerin dekontları
- Depozito, aidat ve yan giderlerin kira bedelinden ayrı izlenmesi
- Artış bildirimine ilişkin ihtarname ile tebliğ belgesi
- Eksik ödenen aylara ilişkin fark hesabını gösteren dökümlü tablo
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa sonradan yapılan ek protokoller
İki Haklı İhtar ve Diğer Tahliye Sebepleri
Temerrüt dışında, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi de tahliye sebebi oluşturabilir. Bu yola başvurulacaksa ihtarların ayrı ayrı ve gerçekten haklı olması, tebliğ tarihlerinin belgelenmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye talepleri ise tamamen farklı bir ispat düzenine tabidir ve kira alacağı takibiyle karıştırılmamalıdır.
Değerlendirme
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi aktarır; sözleşme tarihi, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu etkiler. Takip başlatmadan veya ödeme emrine cevap vermeden önce dosyanızı hukuki incelemeden geçirmeniz uygun olur.