Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluna gidilir. Bu davanın kaderini belirleyen ilk iki başlık, dosyanın hangi mahkemede açıldığı ve taşınmazın fiilî durumunun zamanında belgelenip belgelenmediğidir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu iki başlığı birlikte inceliyoruz.
Görev: Neden Sulh Hukuk Mahkemesi?
Ortaklığın giderilmesi talepleri, dava değerinden bağımsız olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık aynı taşınmaza ilişkin tapu iptali, muvazaa veya elatmanın önlenmesi gibi talepler farklı bir görev kuralına tabi olabilir. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlık birden fazla talebi içeriyorsa, hepsini tek dilekçeye yığmak yerine hangi talebin hangi mahkemede görüleceğinin baştan ayrıştırılması gerekir.
Yetkide Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmaza ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez. Birden çok taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse, hepsinin tek dosyada birleştirilip birleştirilemeyeceği baştan değerlendirilmelidir; aksi hâlde yetkisizlik nedeniyle dosyanın bölünmesi ve aylarca süre kaybı gündeme gelir.
Tespit Davası Ne Zaman Anlamlıdır?
Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce ya da açıldıktan sonra, taşınmazın mevcut fiilî durumunun kayıt altına alınması için delil tespiti istenebilir. Özellikle şu hâllerde tespit, sonradan telafisi güç bir boşluğu kapatır:
- Taşınmaz üzerinde paydaşlardan biri tarafından yapılmış muhdesat (bina, ağaç, tesis) bulunması
- Fiilî kullanımın paylara göre dengesiz olması
- Yapının yıkım, tadilat veya işgal riski altında bulunması
- Kira geliri elde edilen bölümlerin varlığı
Delil Eksikliğinin Satış Bedeline Etkisi
Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde taşınmaz satış yoluyla paraya çevrilir. Bu aşamada muhdesat iddiasını belgeleyemeyen paydaş, kendi yaptığı yapının bedelini ayrıca alamama riskiyle karşılaşır. Yapım tarihini, masrafını ve kim tarafından gerçekleştirildiğini gösteren fatura, ruhsat, fotoğraf ve tanık beyanları dosyaya baştan konulmalıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Taşınmaz kat mülkiyetine geçmişse ortaklığın giderilmesi talebi bağımsız bölümler üzerinden değerlendirilir; ortak yerlere ilişkin uyuşmazlıklar ise ayrı bir hukuki rejime tabidir. Kat irtifakı aşamasında kalan yapılarda ise fiilî bölünme ile hukuki bölünmenin örtüşüp örtüşmediği ayrıca incelenmelidir.
Bu metin bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tapu kaydının ve fiilî kullanımın özellikleri sonucu değiştirebilir. Paydaşlar arasındaki dengeyi kurgulamadan önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz önerilir.