Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesi hazırlanmadan önce yanıtlanması gereken iki soru vardır: dava hangi yer mahkemesinde açılacaktır ve dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu mudur? TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesindeki bu ön kontrol yapılmadığında, esasa hiç girilmeden usulden ret kararıyla karşılaşılır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Tartışmasız Kural
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar aksini kararlaştıramaz, davalı yetki itirazında bulunmasa dahi mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için yetki ayrı değerlendirilir; bu nedenle miras veya ortaklık kaynaklı dosyalarda birden çok mahkemede işlem yapılması gerekebilir.
Dava Öncesi Arabuluculuk Kapsam Kontrolü
Taşınmazın devrine veya aynıyla ilgili haklara ilişkin uyuşmazlıkların bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebinin, güncel düzenleme karşısında kapsamda olup olmadığı dilekçe yazılmadan önce doğrulanmalıdır. Kapsamdaki bir uyuşmazlıkta son tutanak sunulmadan açılan dava usulden reddedilir ve harç ile emek boşa gider.
Görev ve Husumet
Bu davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Husumetin kime yöneltileceği ise iddianın dayanağına göre değişir: muvazaa iddiasında işlemin tarafları, yolsuz tescil iddiasında kayıt maliki ve gerektiğinde sonraki kazananlar davaya dahil edilmelidir. Taraf eksikliği, davanın esastan görülmesini engelleyen en sık nedenlerdendir.
Tapu Kaydı Tek Başına Yetmez
- Tapu kütüğünün tarihsel dökümü ve dayanak belgelerinin istenmemesi
- Bedelin gerçekte ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtlarının bulunmaması
- Vekâletname ile yapılan işlemlerde vekâletin kapsamının incelenmemesi
- Zilyetliğe dayanılıyorsa kullanımı gösteren fatura, abonelik ve tanık delillerinin toplanmaması
- Kadastro ve imar kayıtları ile fiili durum arasındaki farkın belgelenmemesi
Tedbir Şerhi ve Üçüncü Kişi Riski
Dava sürerken taşınmazın devredilmesi ihtimaline karşı tapu kaydına tedbir şerhi konulması talep edilmelidir. Bu talep gecikirse, iyiniyetli üçüncü kişilere yapılan devirler nedeniyle kazanılan davanın sonuç doğurmaması riski ortaya çıkar. Şerh talebinin gerekçesi, devir riskini gösteren somut verilerle desteklenmelidir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında sonuç, tapu geçmişine ve fiili kullanım verilerine göre değişir. Dava açmadan önce kayıt incelemesinin bir hukukçu ile birlikte yapılması önerilir.