Kiralananın boşaltılması talebinde en belirleyici tercih, hangi yoldan gidileceğidir. Aynı sonuç için birden fazla usul vardır ve bunların kimi arabuluculuk aşamasını gerektirirken kimi doğrudan icra dairesinden yürür. Yanlış yol seçimi yalnızca zaman kaybı değil, aynı zamanda yeniden ihtar çekme zorunluluğu anlamına gelir.
Tahliye Sebebini Doğru Adlandırmak
Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinin sona ermesini farklı sebeplere bağlar. Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının yazılı tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresinin dolması birbirinden bağımsız sebeplerdir. Her birinin ihtar koşulu, süresi ve ispat malzemesi farklıdır. Dilekçede birden çok sebebi aynı anda ve birbirini zayıflatacak şekilde yazmak, sık rastlanan bir kurgu hatasıdır.
Arabuluculuk: Hangi Yolda Zorunlu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava açmanın ön şartı haline getirilmiştir. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen süreçler bu kapsamda değerlendirilmez. Bu nedenle kiraya veren, önce hangi mekanizmayı kullanacağına karar vermeli; dava yolunu seçmişse arabuluculuk sürecini talebin tamamını kapsayacak biçimde yürütmelidir. Tahliye ile birikmiş kira alacağının birlikte istendiği hallerde, son tutanağın her iki talebi de içermesi gerekir.
Görev ve Yetki
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri de tabloya girebilir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri gündeme gelir; sözleşmeye konulan yetki kaydının bağlayıcılığı ise tarafların sıfatına göre değişir. İcra yoluyla yürütülen tahliyede ise itiraz ve şikâyetler icra mahkemesine yöneltilir.
Delil Eksikliğinin En Sık Görüldüğü Noktalar
- İhtarnamenin muhataba usulüne uygun tebliğ edildiğinin belgelenememesi
- Tahliye taahhüdünde tarih ve düzenlenme anına ilişkin tartışma
- İhtiyaç iddiasında samimiyeti gösteren somut belgelerin bulunmaması
- Ödemelerin elden yapıldığı hallerde kira alacağının tutarındaki belirsizlik
- Kiralananın fiili kullanım durumunu gösteren tespit yapılmaması
Süreci Planlamak
- Tahliye sebebi tek başlık altında belirlenir.
- O sebebe özgü ihtar ve süre koşulu tamamlanır, tebliğ kaydı saklanır.
- Dava mı icra mı sorusu, sebebin niteliğine göre yanıtlanır.
- Dava yolu seçilmişse arabuluculuk talebi tüm kalemleri içerecek şekilde yazılır.
- Kiracının olası itirazlarına karşı ikinci aşama planı hazırlanır.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; her kira ilişkisinin sözleşme metni, ödeme düzeni ve fiili kullanım biçimi farklıdır. Tahliye sürecini başlatmadan önce sebebin ve yolun bir hukukçu tarafından doğrulanması, baştan alınacak adımların önüne geçer.