Kira bedelinin artırılması ya da artış oranının fahiş olduğu iddiası, taraflar arasında çoğu zaman sözleşmenin devam ettiği bir dönemde ortaya çıkar. Bu nedenle uyuşmazlığın hangi mercide, hangi sırayla ele alınacağı, talebin kendisi kadar belirleyicidir. Aşağıda kira artışı tartışmalarında görev, yetki ve arabuluculuk sıralaması ile bu sıralamayı bozan delil eksiklikleri ele alınmaktadır.
Önce Arabuluculuk mu, Doğrudan Dava mı?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde arabuluculuğa başvurmak, dava açmanın ön koşulu haline gelmiştir. Bu koşul yerine getirilmeden açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilebilir. Bu nedenle dilekçeye eklenecek son tutanağın, uyuşmazlığın konusunu ve tarafları doğru göstermesi gerekir. Tutanakta yalnızca kira alacağı yazıp artış talebinin hiç anılmaması, sonradan kapsam tartışması doğurur.
Görev: Kira Tespiti Hangi Mahkemenin İşi?
Kira bedelinin belirlenmesine yönelik talepler, taşınmazın niteliğine ve talebin türüne göre değerlendirilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır; kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde ayrıca 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak gider düzeni tabloya girer. Talebin kira tespiti mi, birikmiş fark alacağı mı yoksa uyarlama mı olduğu netleştirilmeden görev değerlendirmesi sağlıklı yapılamaz.
Yetki: Taşınmazın Yeri ile Sözleşmedeki Kayıt Çatışırsa
Kira sözleşmelerinde çoğu zaman matbu bir yetki kaydı bulunur. Bu kaydın taraflar arasında bağlayıcı olup olmadığı, tarafların sıfatına göre değişir. Tacir olmayan bir kiracı bakımından sözleşmeye konulmuş yetki kaydı tartışmalı hale gelebilir. Uygulamada en sık yaşanan hata, sözleşmedeki kaydın sorgusuz kabul edilip dosyanın yetkisizlikle karşılaşmasıdır.
Delil Eksikliği Yetki Tartışmasını Nasıl Büyütür?
Yetki ve görev itirazları çoğu zaman salt hukuki değildir; olgusal dayanağı da vardır. Taşınmazın fiilen hangi amaçla kullanıldığı, kiracının tacir olup olmadığı, kira başlangıç tarihi ve ödemelerin nasıl yapıldığı ancak belgeyle ortaya konur. Şu belgelerin eksikliği tartışmayı doğrudan aleyhe çevirebilir:
- İmzalı kira sözleşmesinin aslı veya okunabilir örneği
- Artış iradesini gösteren ihtarname ve tebligat evrakı
- Ödemelerin banka kayıtları ve açıklama satırları
- Taşınmazın kullanım amacını gösteren kayıt ve fotoğraflar
- Emsal kira araştırmasına esas olacak somut veriler
Dava Açmadan Önce Yapılacak Kısa Kontrol
- Talebin türü tek cümleyle yazılır: tespit mi, fark alacağı mı, uyarlama mı?
- Arabuluculuk süreci bu talebi kapsayacak şekilde yürütülür.
- Yetki kaydının tarafların sıfatı bakımından geçerliliği ayrıca değerlendirilir.
- İhtar ve tebligat tarihleri tek bir kronolojiye dizilir.
- Belge eksikleri, dava açılmadan önce tamamlanır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgi sunar; her kira ilişkisinin sözleşme metni ve fiili işleyişi farklıdır. Kendi dosyanızda adım atmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından okunmasında yarar vardır.