Ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat veya eklenti tartışmalarında maliklerin sıkça başvurduğu yol tespit davasıdır. Ancak bu davada asıl kırılma noktası, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mı yoksa genel hükümlere göre mi çözüleceğinin baştan doğru belirlenmesidir; bu belirleme hem görevli mahkemeyi hem de sunulacak delilin türünü değiştirir.
Uyuşmazlık 634 Sayılı Kanun Kapsamında mı
Kat malikleri arasındaki, doğrudan kat mülkiyeti ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ele alınır ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Buna karşılık mülkiyetin kendisine, tapu kaydının düzeltilmesine veya üçüncü kişilerin haksız kullanımına ilişkin talepler TMK hükümlerine dayandığında farklı bir görev değerlendirmesi gerekir. Dilekçede talebin hangi hukuki temele oturduğunun açıkça yazılması, görevsizlik nedeniyle zaman kaybını önler.
Yetkide Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmaza ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine bağlanmıştır ve bu kural tarafların anlaşmasıyla değiştirilemeyecek nitelikte kabul edilir. Birden fazla bağımsız bölüm veya birden fazla parsel söz konusuysa, hangi taşınmazın uyuşmazlığın merkezinde olduğu ada ve parsel bilgisiyle netleştirilmelidir.
Tespit Davası ile Delil Tespiti Karıştırılmamalı
İki kurum sık sık birbirinin yerine kullanılıyor:
- Delil tespiti, kaybolma ihtimali bulunan bir durumun HMK uyarınca kayda geçirilmesini sağlayan geçici bir işlemdir; tek başına hak doğurmaz.
- Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığının veya yokluğunun hükümle saptanmasını amaçlar ve hukuki yarar şartına tabidir.
Eda davası açılabilecek bir durumda salt tespit istenmesi, hukuki yarar yokluğu itirazıyla karşılaşabilir. Su sızıntısı, çatı arızası ya da izinsiz tadilat gibi durumlarda önce delil tespiti yaptırıp ardından eda talebini kurmak çoğu zaman daha isabetli bir sıralamadır.
Dosyayı Zayıflatan Belge Boşlukları
Kat mülkiyeti dosyalarında delil eksikliği genellikle şu noktalarda ortaya çıkar: onaylı mimari projenin dosyaya konulmaması, yönetim planının sunulmaması, kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfalarının eksik fotokopiyle verilmesi, aidat ve gider paylaşımına dair banka kayıtlarının bulunmaması. Fiilî durumun projeye aykırılığı ancak proje ile yerinde inceleme karşılaştırıldığında ortaya çıkabildiğinden, keşif ve bilirkişi talebinin dilekçede açıkça yazılması gerekir.
Sonuç Yerine
Her yapı ve her yönetim planı kendine özgüdür; bu metin genel çerçeveyi anlatır, somut binanızdaki durumu değerlendirmez. Proje ve yönetim planınızı bir avukatla birlikte inceleyip talebin türünü ona göre belirlemenizi öneririz.