Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesinin nereye verileceği, tarafların iradesine bırakılmış bir tercih değildir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen tapu iptali ve tescil davalarında yetki kesin nitelik taşır; buna karşılık dava açma süresi tek bir kalıba oturmaz. Bu rehber, kesin yetki kuralı ile değişken süre rejiminin birlikte nasıl planlanacağını ele alıyor.
Yetki Tartışılmaz, Ancak Görev Ayrıca Belirlenir
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu kural taraf anlaşmasıyla değiştirilemez. Başka bir ildeki mahkemeye açılan dava, karşı taraf itiraz etmese bile yetkisizlikle sonuçlanabilir. Yetki netken görev ayrı bir soru olarak kalır: uyuşmazlık miras ilişkisinden mi, kat mülkiyetinden mi, yoksa bir sözleşmeden mi doğuyorsa buna göre görevli mahkeme değişebilir. Birden fazla taşınmaz varsa her biri için ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekir.
Hangi Süre? Üç Farklı Takvim
Bu davalarda süre sorusu tek cevaplı değildir. Yolsuz tescile dayanan taleplerde kural olarak zamanaşımı işlemezken, muvazaa iddialarında ve iradeyi sakatlayan hâllere dayanan taleplerde farklı süre rejimleri devreye girer. Bazı taleplerde süre öğrenme anından, bazılarında ise işlemin yapıldığı tarihten işlemeye başlar. Bu nedenle dosyanın en başında hangi hukuki sebebe dayanılacağı belirlenmeli, süre hesabı seçilen sebebe göre ayrıca çıkarılmalıdır.
Tapu Kaydı Tek Başına Yeterli Delil Değildir
- Taşınmazın tüm tedavül kaydı, ilk tesisten itibaren geriye doğru çıkarılır.
- Devirlere ait resmî senetler ve varsa vekâletnameler ayrı ayrı temin edilir.
- Devir bedelinin fiilen ödenip ödenmediğine dair banka kayıtları toplanır.
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri ile senetteki bedel karşılaştırılır.
- Zilyetlik, kullanım ve masrafları kimin üstlendiğine dair kayıtlar derlenir.
Muvazaa ile Ehliyetsizlik İddiaları Aynı Delille İspatlanmaz
Devrin görünürde satış, gerçekte bağış olduğu iddiası ile devredenin işlem anında hukuki ehliyeti bulunmadığı iddiası, birbirinden tamamen farklı delil kümelerine dayanır. Birincisinde bedelin ödenmemesi, devredenin ekonomik durumu ve diğer mirasçılarla ilişkisi öne çıkarken; ikincisinde işlem tarihine yakın tıbbi kayıtlar, reçeteler ve hastane dosyası belirleyici olur. İkisinin birlikte ileri sürülmesi mümkündür ancak her biri için ayrı delil listesi hazırlanmalıdır.
Tedbir Talebinin Zamanlaması
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, hükmün pratikte uygulanamaz hâle gelmesine yol açabilir. Bu nedenle tapu kaydına şerh verilmesine yönelik talep, dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçesi somutlaştırılarak ileri sürülmelidir. Talebin dayanağı olan devir riski, soyut bir endişe olarak değil, kayıtlara dayanan bir olgu olarak anlatıldığında kabul edilme ihtimali artar.
Bu içerik yalnızca genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, devir zinciri ve tarafların sıfatı hukuki sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce kayıtların bir avukatla incelenmesi tavsiye edilir.