634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK'nın kesiştiği alanda yürüyen apartman ve site uyuşmazlıkları, komşuluk ilişkisinin gerginliği içinde çoğu zaman geç hukuki zemine taşınır. Oysa kat mülkiyeti alanındaki en belirleyici unsur süredir: kat malikleri kurulu kararına itiraz için tanınan pencere dar tutulmuştur ve kaçırıldığında karar, aleyhe olsa dahi bağlayıcı hale gelir.
Kararın Öğrenilmesi ve İtiraz Penceresi
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal istemi, toplantıya katılan malikler bakımından karar tarihinden, katılmayanlar bakımından ise kararı öğrendikleri tarihten işlemeye başlar ve her halde karar tarihinden itibaren kanunda öngörülen azami süreyle sınırlıdır. Bu ikili yapı nedeniyle toplantıya katılmayan malikin, kararı ne zaman ve nasıl öğrendiğini ispatlaması gerekir. Karar defterinin ilgili sayfasının fotoğrafı, yöneticinin gönderdiği bildirim veya ilan panosuna asılma tarihi bu noktada belirleyici olur.
Görev Sulh Hukuk, Yetki Taşınmazın Yeri
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesindedir. Bu kural, talep edilen tutar ne olursa olsun geçerlidir; alacak miktarına bakarak asliye hukuk mahkemesine gitmek görevsizlik kararı doğurur. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Malikin başka ilde oturuyor olması bu yetkiyi değiştirmez. Kiracıdan kaynaklanan rahatsızlıklarda ise talebin kiracıya mı malike mi yöneltileceği ayrıca kurgulanmalıdır.
Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Başlıkları
- Ortak alanların bağımsız bölüm gibi kullanılması ve eski hale getirme istemi
- Projeye aykırı tadilat, cephe değişikliği ve balkon kapatma tartışmaları
- Aidat ve ortak gider paylaşımının yönetim planına aykırı belirlenmesi
- Su sızıntısı ve yalıtım kaynaklı zararların hangi tarafa yükleneceği
- Yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi
Yönetim Planı ve Delil Düzeni
Bu dosyalarda yönetim planı, taraflar arasındaki temel metindir ve tapu kaydının eki niteliğindedir. Talep kurulmadan önce yönetim planının ilgili maddeleri ile onaylı mimari projenin karşılaştırılması gerekir. Zararın veya aykırılığın niteliği tartışmalıysa delil tespiti istenmesi, sonradan yapılacak keşifte durumun değişmiş olması ihtimaline karşı koruma sağlar. Ortak gider alacaklarında ise ödeme kayıtları, gider makbuzları ve toplantıda onaylanan bütçe tutanağı birlikte sunulmalıdır.
Kısa Değerlendirme
Aynı binada yaşayan taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda hukuki adımın zamanlaması, sonucu esastan çok daha fazla etkiler. Karar defterine ulaşıldığı anda tarihleri kayda geçirmek ve süre dolmadan pozisyon belirlemek gerekir; taşınmazın özellikleri ve yönetim planının içeriği farklı sonuçlar doğurabileceğinden hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.