Kira uyuşmazlıklarında tahliye tek bir yol değildir; seçilen yola göre dosyanın önüne çıkacağı merci de, ispat edilmesi gereken olgular da değişir. Tahliye taahhüdüne dayanan bir talep ile iki haklı ihtara dayanan talep aynı mahkemede görülmeyebilir, aynı delil setiyle de sonuçlanmaz. TBK'nın kira hükümleri, TMK'nın mülkiyet düzenlemeleri ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu üçgeni birlikte belirler.
Yol Ayrımı: İcra Dairesi mi, Mahkeme mi?
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan tahliye, ilamsız icra yoluyla tahliye talepli takip üzerinden yürütülebilir; bu yolda itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra hukuk mahkemesinin önüne gelir. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya sözleşmeye aykırılık gibi sebeplere dayanan tahliye davaları kira ilişkisinden doğan dava niteliğindedir ve sulh hukuk mahkemesinde görülür. İki yolun karıştırılması, esasa hiç girilmeden dosyanın kapanmasına yol açar.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer Her Zaman Zorunlu mu?
Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda davalının yerleşim yeri yanında sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir; taşınmazın bulunduğu yer çoğu dosyada ifa yeriyle örtüşür. Ancak taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda kesin yetki kuralı devreye girer. Bu nedenle talebin "kira ilişkisine mi, ayni hakka mı" dayandığı, yetki analizinin ilk sorusudur.
Tespit Davasının Tahliye Dosyasındaki İşlevi
Kira bedelinin tespiti, ödemelerin durumunun tespiti ya da taşınmazın mevcut hâlinin tespiti gibi talepler tahliye davasının yerini almaz; onu besler. Özellikle mecurun teslim edilen hâlinden farklılaştığı iddiasında, tahliyeden önce alınmış bir durum tespiti sonradan yapılacak her tartışmayı kısaltır. Tespit tutanağı olmadan yürütülen dosyalarda taraflar çoğu zaman aynı olayı iki farklı şekilde anlatır ve hâkim bilirkişiye yönelmek zorunda kalır.
Kira Dosyalarında Delil Eksikliğinin Klasik Hâli
- Elden yapılan ödemelerin dekontsuz kalması ve sonradan inkâr edilmesi
- İhtarnamenin tebliğ şerhinin dosyaya konulmaması
- Tahliye taahhüdündeki tarihlerin boş bırakılması
- Ortak alan ve aidat uyuşmazlığında yönetim kararlarının toplanmaması
- Kiralananın teslim hâline dair fotoğraf veya tutanak bulunmaması
Dava Şartı Arabuluculuk Basamağı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektirir; icra takibi yoluyla yürütülen tahliye istemleri bu kapsamın dışındadır. Bu basamağın atlanması, delil ne kadar güçlü olursa olsun davanın usulden reddi sonucunu doğurur.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel çerçeveyi anlatır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı değiştikçe izlenecek yol da değişeceğinden, adım atmadan önce dosyanızın belgeleriyle birlikte hukuki görüş alınması önerilir.