Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, teknik olarak basit ama zamanlama açısından hassas bir dosyadır. Kimin ne zaman dava açtığı, hangi taşınmazın hangi mahkemeye götürüldüğü ve keşif öncesi hangi belgelerin toplandığı sonucu belirler. Bu rehber, süre baskısı altında delil boşluğuyla dava açmanın yarattığı riske odaklanır.
Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı dosya açılması gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir; aksi hâlde tek dilekçeyle açılan dava, taşınmazların bir kısmı yönünden yetkisizlikle karşılaşır. Davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi zorunludur; eksik taraf teşkili, dosyayı aylarca tebligat aşamasında bekletir.
Süreye Bağlı Olan ve Olmayan Talepler
Ortaklığın giderilmesi talebi kural olarak bir hak düşürücü süreye bağlı değildir; ancak dosyayla birlikte gündeme gelen bazı talepler zamanaşımına tabidir.
- Ecrimisil talebi, geçmişe dönük olarak sınırlı bir dönem için istenebilir
- Muvazaa ya da tapu iptali iddiaları ayrı dava olarak açılabilir ve bekletici mesele olabilir
- Paylaşma sözleşmesine dayalı talepler kendi hükümlerine tabidir
- İmar ve kamulaştırma işlemlerine karşı süreler ayrıca işler
Keşif ve Bilirkişi Öncesinde Kapatılması Gereken Boşluklar
Bu dosyalarda karar, büyük ölçüde keşif ve bilirkişi raporuyla şekillenir. Rapor gelmeden önce tapu kaydı, imar durumu, çap ve kroki örneği, varsa ifraz ve tevhit işlemleri ile üzerindeki muhdesatın kim tarafından yapıldığını gösteren belgeler dosyaya girmelidir. Muhdesat iddiasını destekleyen fatura, ruhsat veya tanık beyanı yoksa, yapılan yatırım paylaşımda karşılık bulmayabilir. Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olduğunu ileri sürecek taraf ise bu iddiasını teknik veriyle desteklemek durumundadır.
Satış Yoluyla Paylaşımın Sonuçları
Aynen taksim mümkün görülmezse satış suretiyle paylaşıma karar verilir ve satış işlemleri ayrı bir aşama olarak yürür. Bu aşamada satış bedelinin paylaştırılması, üzerindeki takyidatlar ve varsa önalım hakkı iddiaları gündeme gelir. Paydaşların satıştan önce kendi aralarında anlaşması, hem masrafı hem zamanı azaltan bir seçenek olarak dosyanın her aşamasında değerlendirilebilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kayıtları sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki destek almanız uygun olur.