Kira bedelinin ne kadar artacağı tartışması, çoğu zaman taraflar arasında yazışmayla başlar ve bir noktada mahkemeye taşınır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde hazırlanan bu rehber, kira artışı uyuşmazlığında hangi mahkemenin görevli olduğunu ve davanın hangi zaman aralığında açılması gerektiğini ele alıyor.
Görev: Kira İlişkisinden Doğan Davalar
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin tespiti, uyarlama, tahliye ve kiralananın teslimi talepleri bu kapsamdadır. Buna karşılık kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra mahkemesinin görev alanına girer. Aynı olay etrafında iki farklı mahkemenin devreye girebilmesi, talebin nasıl kurgulandığına bağlıdır; bu ayrımın baştan yapılmaması dosyanın aylarca gecikmesine yol açar.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kira sözleşmesinden doğan davalarda davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa edileceği yer olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Kira sözleşmesine konulan yetki şartı, taraflardan biri tüketici veya tacir olmayan gerçek kişi ise geçerlilik kazanmaz. Kat mülkiyetinden doğan, yönetim planı ve ortak yer kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir.
Artış Oranı ve Uyarlama Ayrımı
- Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmışsa dahi kanunun öngördüğü üst sınırı aşamaz; konut kiralarında bu sınır tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranıdır.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedel, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın hakkaniyet ölçütlerine göre yeniden belirlenebilir.
- Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullara dayanan uyarlama talebi, kira tespitinden farklı bir hukuki temele oturur ve ayrı gerekçelendirilmelidir.
- Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedelleri bakımından özel sınırlamalar gözetilmelidir.
Zamanlama: Yeni Dönemden Önce Bildirim
Kira tespiti davasının, yeni kira döneminin başlangıcından belirli bir süre önce açılması ya da kiraya verenin artış iradesini bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurur. Bu bildirim yapılmamışsa kararın etkisi bir sonraki döneme kayar. Dolayısıyla ihtarnamenin içeriği kadar tebliğ tarihinin belgelenmesi de belirleyicidir.
Delil Eksikliği: Emsal Kira Nasıl Gösterilir?
Bu davalarda sonucu belirleyen unsur çoğunlukla bilirkişi incelemesidir. Dosyayı zayıflatan boşluklar şunlardır: kira sözleşmesinin imzalı aslının bulunmaması, ödemelerin elden yapılıp banka kaydı olmaması, taşınmazın mevcut durumunu (konum, yaş, m², bakım durumu) gösteren belgelerin sunulmaması, aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazlara ait emsal kira bilgilerinin somutlaştırılmaması, sonradan yapılan tadilat ve masrafların faturasız kalması.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla kaleme alınmıştır. Sözleşmenin tarihi, süresi ve taşınmazın niteliği sonucu doğrudan etkilediğinden, dava veya ihtar öncesinde hukuki değerlendirme yaptırmanızı öneririz.