Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, taraflar arasında en çok tartışılan konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlediği için, elde bulunan sebebin hangi kalıba girdiği ve o kalıba özgü sürenin kaçırılıp kaçırılmadığı belirleyici olur. TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ise özellikle ortak alan ve kullanım tartışmalarında devreye girer.
Her Tahliye Sebebinin Kendi Takvimi Vardır
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar iddiasında, ihtarların aynı kira yılı içinde ve gerçekten haklı olması aranır. Gereksinim sebebine dayanan tahliyede ise sözleşmenin süresinin bitimini izleyen dönemde dava açılması ve ihtiyacın samimi olduğunun ortaya konması gerekir. Bu takvimlerin birbirine karıştırılması, esasa hiç girilmeden ret sonucunu doğurur.
Görevli Mahkeme ve Yetkili Yer
- Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine başvurulabilir.
- Davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili yerler arasındadır.
- Kiralananın tahliyesi icra yoluyla isteniyorsa, itiraz üzerine icra mahkemesi devreye girer.
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan kullanım aykırılıkları ayrı bir hukuki temele dayanır.
Arabuluculuk Aşamasının Gözden Kaçmaması
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını gerektirir. İcra takibine itirazın iptali gibi bazı yollar bu kapsamda değerlendirilirken, doğrudan icra yoluyla tahliye istemlerinin kendi usulü işler. Hangi yolun seçildiğine göre ön şartın uygulanıp uygulanmayacağı önceden netleştirilmelidir.
Belgesi Olmayan İddianın Akıbeti
Tahliye dosyalarında en sık rastlanan eksiklik, sözlü anlaşmalara dayanılmasıdır. Kira bedelinin elden ödendiği, tahliye tarihinin sözlü olarak uzatıldığı ya da kiralananın belirli bir amaçla kullanılacağının konuşulduğu yönündeki beyanlar, yazılı bir dayanak olmadığında ispat sıkıntısı yaratır. Kira sözleşmesinin aslı, ödeme dekontlarındaki açıklama satırı, ihtarnamelerin tebliğ şerhleri, taşınmazın durumunu gösteren tespit tutanakları ve elektrik-su abonelik kayıtları dosyanın omurgasını oluşturur.
Dava Öncesi Kontrol Sırası
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve uzama dönemleri çıkarılır.
- Dayanılacak tahliye sebebi tek tek belirlenir, birden fazlaysa terkip edilir.
- Sebebe özgü süre takvime işlenir ve son güne kadar beklenmeksizin hazırlık tamamlanır.
- İhtarname gerekiyorsa içeriği ve tebliğ biçimi denetlenir.
- Tahliye ile birlikte istenecek kira alacağı ve tazminat kalemleri ayrıca hesaplanır.
Bu açıklamalar yalnızca genel çerçeveyi çizer. Her kira sözleşmesinin metni ve tarafların yazışma geçmişi farklı olduğundan, süre işlemeye başlamadan önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz yerinde olur.