Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmaz mülkiyetine doğrudan etki ettiği için usul kurallarının en katı uygulandığı dava türlerindendir. TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde ilerleyen bu dosyalarda yetki kuralı seçimlik değil kesindir; ayrıca dayanak olarak gösterilen ihtar ve bildirimlerin ispatı, sonucu belirleyen ikinci eşiktir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Dışında Dava Açılamaz
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların anlaşmasıyla başka bir yer mahkemesi yetkili kılınamaz; mahkeme bu hususu resen gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her biri için ayrı değerlendirme yapılması ya da davaların birleştirilebilirliğinin baştan planlanması gerekir. Görev bakımından ise kural olarak asliye hukuk mahkemesi devrededir; kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklar bakımından farklı bir görev düzeni bulunduğu unutulmamalıdır.
Talebin Hukuki Sebebi Delil Setini Değiştirir
Aynı sonuca farklı hukuki sebeplerle ulaşılabilir ve her sebep ayrı bir ispat düzeni gerektirir:
- Muvazaa iddiasında, devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine dair banka kayıtları
- Mirastan mal kaçırma iddiasında, devir tarihindeki taşınmaz değeri ile satış bedeli arasındaki fark
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında, vekâletnamenin kapsamı ve talimat yazışmaları
- Ehliyetsizlik iddiasında, devir tarihine yakın tarihli sağlık kayıtları
- Sözleşmeye aykırılık iddiasında, ihtarname ve tebliğ belgesi
İhtarın Rolü ve Sık Yapılan Hata
Devir taahhüdüne dayalı taleplerde, karşı tarafa süre verilerek çekilen ihtar dosyanın omurgasını oluşturur. Uygulamada bu ihtarın ya hiç düzenlenmediği ya da muhatabın güncel adresine ulaşmadığı görülür. İhtarın içeriğinde talebin açıkça yazılması, verilen sürenin belirtilmesi ve tebliğ belgesinin saklanması bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Tedbir Talebi Zamanlaması
Dava açılırken tapu kaydına şerh verilmesine yönelik tedbir talebi ayrıca ve gerekçeli biçimde sunulmalıdır. Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde iyiniyetli edinim tartışması gündeme gelir ve dosyanın yönü tamamen değişebilir; bu nedenle tedbir talebi sonraya bırakılmamalıdır.
Keşif ve Bilirkişi Hazırlığı
Bu dosyalarda keşif neredeyse kaçınılmazdır. Kadastro paftası, imar durumu ve komşu parsel bilgilerinin önceden temin edilmesi, keşifte eksik kalan hususların ikinci bir keşif gerektirmesini önler.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgi amacı taşır; taşınmazın niteliği, devir zinciri ve taraflar arasındaki ilişki sonucu belirgin biçimde değiştirir. Dava hazırlığından önce tapu kayıtlarının tam örneğiyle birlikte hukuki bir inceleme yapılması önerilir.