Apartman ve site uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman ihtarın nasıl çekildiğine bağlıdır. Aidat borcu, ortak alanın izinsiz kullanımı, projeye aykırı tadilat veya rahatsız edici kullanım iddialarında usulüne uygun bir bildirim yapılmadan başlatılan süreçler, esasa girilmeden sonuçsuz kalabilir. Bu rehber TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ihtar-mercii-delil ilişkisini ele alır.
İhtar Kimden Çıkmalı
Kat mülkiyetinde talep hakkı kural olarak kat maliklerine ve yöneticiye aittir. Yöneticinin dava ve takip yetkisi, kat malikleri kurulu kararına dayanır. Bu nedenle ihtarname çekilmeden önce karar defterinde buna dayanak oluşturan bir kararın bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Kiracıya yöneltilecek bildirimlerde ise sorumluluğun kapsamı, aidatın niteliğine göre değişebileceğinden ihtar metninde talep kalemleri ayrıştırılmalıdır.
İhtar Metninin Taşıması Gereken Unsurlar
- Aykırılığın somut tanımı: hangi bağımsız bölüm, hangi ortak yer, hangi tarihlerde
- Dayanak: yönetim planının ilgili maddesi, kurul kararı veya projeye aykırılık tespiti
- Talep: eski hâle getirme, kullanımın durdurulması veya ödenmesi istenen tutarın dökümü
- Uygun bir süre ve süre sonunda başvurulacak hukuki yolun belirtilmesi
Yalnızca genel bir uyarı içeren, hangi davranışın hangi kurala aykırı olduğunu göstermeyen ihtarlar, sonraki aşamada aykırılığın süregeldiğini ispatlamaya elverişli olmaz.
Görevli Mahkeme ve Kesin Yetki
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu belirleme, kat malikinin başka bir şehirde oturması durumunda değişmez. Buna karşılık aidat alacağının icra takibine konu edilmesi hâlinde takibe itiraz üzerine gidilecek yol ile kat mülkiyetinden doğan asıl uyuşmazlığın yolu birbirinden ayrılabilir; talebin niteliği bu noktada belirleyicidir.
Delil Eksikliğini Önleyen Dosya
- Yönetim planı ve varsa değişiklikleri
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri örnekleri
- Aidat tahakkuk cetvelleri, banka hareketleri ve ödeme dökümleri
- İhtarname ve tebliğ belgesi
- Fotoğraf, tespit tutanağı, teknik rapor ve gerekiyorsa delil tespiti talebi
- Mimari proje ile mevcut durumu karşılaştıran belgeler
Delil Tespiti Neden Erken Yapılmalı
Tadilat, ortak alan işgali veya su sızıntısı gibi uyuşmazlıklarda fiilî durum kısa sürede değişebilir. Dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenmesi, keşif anında ortadan kalkmış olacak bir aykırılığın kayda geçirilmesini sağlar. Aksi hâlde iddia, tanık beyanına indirgenir ve ispat gücü zayıflar.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Yönetim planının içeriği, taşınmazın kat mülkiyetine mi kat irtifakına mı tabi olduğu ve kurul kararlarının geçerliliği sonucu değiştirebileceğinden, ihtar aşamasında dahi hukuki destek almanız süreci kısaltabilir.