Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk artık bir tercih değil, dava açılabilmesinin ön koşuludur. Tahliye talebi olan dosyalarda bu koşul çoğu zaman gözden kaçar; dilekçe hazır olduğu hâlde son tutanak dosyaya konulamadığı için dava usulden reddedilir ve kiraya veren aylar kaybeder.
Hangi Talep Arabuluculuğa Tabi
Kira sözleşmesinden doğan tahliye, kira bedelinin tespiti, uyarlama ve alacak talepleri dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Buna karşılık kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi, yani icra dairesi üzerinden yürütülen takip yolu bu kapsamın dışındadır. Uygulamadaki en pahalı hata, iki yolun birbirine karıştırılmasıdır: icra takibine itiraz edilmiş bir dosyada itirazın kaldırılması için icra mahkemesine gidilirken arabuluculuk aranmazken, doğrudan tahliye davası açılırken aranır.
Görüşme Öncesi Hazırlık
- Kira sözleşmesinin aslı, varsa ek protokoller ve devir belgeleri.
- Ödeme geçmişinin banka dökümü üzerinden aylara bölünmüş dökümü; elden ödeme iddiası varsa buna ilişkin yazışma.
- Tahliye sebebine göre değişen özel belge: ihtiyaç iddiasında ihtiyacın gerçekliğini gösteren kayıtlar, yeniden inşa iddiasında proje ve ruhsat, temerrüt iddiasında usulüne uygun ihtarname.
- Taşınmazın güncel durumunu gösteren tarihli fotoğraflar ve varsa hasar tespiti.
Anlaşma Tutanağını Yazarken Dikkat
- Tahliye tarihi gün olarak yazılır; "en kısa sürede" gibi ifadeler icra edilebilirliği tartışmalı hâle getirir.
- Birikmiş kira, aidat ve fatura borçları kalem kalem ayrılır ve hangi tarihe kadar hangi tutarın ödeneceği belirlenir.
- Depozitonun akıbeti, tahliye tarihinde yapılacak sayaç okumaları ve teslim şekli tutanağa yazılır.
- Tahliye edilmemesi hâlinde uygulanacak sonuç açıkça kararlaştırılır.
Anlaşmama Hâlinde İkinci Aşama
Anlaşmama tutanağı bir başarısızlık belgesi değil, dava dosyasının ilk delilidir. Tutanakta tarafların ileri sürdüğü iddiaların özetlenmesi, sonraki aşamada karşı tarafın anlatım değiştirmesini güçleştirir. Anlaşmama hâlinde davanın hangi süre içinde açılması gerektiği, tahliye sebebine bağlı olarak farklılaştığından takvim tutanak tarihinden itibaren kurulmalıdır. Delil eksikliği riski en çok burada ortaya çıkar: görüşmeye yalnızca sözleşmeyle gidip ödeme dökümünü sonraya bırakan taraf, dava aşamasında da aynı boşlukla ilerler.
Yazılanlar genel bilgilendirme niteliğindedir. Kira dosyalarında tahliye sebebi değiştiğinde izlenecek yol ve süreler bütünüyle değişebileceğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü değerlendirme alınması önerilir.