Kira bedelinin artırılması tek başına uyuşmazlık doğurmaz; sorun, artırılan bedelin ödenmemesi üzerine başlatılan takip ve buna eklenen tahliye talebiyle görünür hale gelir. Bu rehber, kiracıya ulaşan ödeme emrine karşı hangi adımın hangi sırayla atılacağını ve dosyanın en zayıf halkası olan belge eksikliğinin sonucu nasıl değiştirdiğini ele alır.
Ödeme Emri Elinize Geçtiğinde Yapılacak İlk Ayrıştırma
Tahliye talepli takiplerde iki ayrı süre birlikte işler: itiraz için tanınan kısa süre ve borcun ödenmesi için verilen süre. Bu ikisi karıştırıldığında, borca itiraz edilmiş olsa bile ödeme süresi kaçırılabilir. İlk okumada şunlar not edilmelidir:
- Tebliğ tarihi ve tebligatın kime, hangi adreste yapıldığı
- Talep edilen dönemlerin ay ay dökümü ve bunların hangisinin artış farkı olduğu
- Uygulanan artış oranının sözleşmedeki orana mı, TBK'nın öngördüğü endeks sınırına mı dayandığı
- Takibe tahliye talebinin eklenip eklenmediği
İtiraz Dilekçesinde Ayrı Ayrı Kurulması Gereken Kalemler
Kira uyuşmazlıklarında itirazın kapsamı sonradan genişletilemez. Bu nedenle dilekçede hangi unsura itiraz edildiği açıkça yazılmalıdır:
- Borcun tamamına mı yoksa yalnızca artış farkına mı itiraz edildiği
- Kira ilişkisinin varlığına itiraz edilip edilmediği
- Dayanak sözleşmedeki imzanın kabul edilip edilmediği; imza açıkça reddedilmezse sözleşme kabul edilmiş sayılır
- Ödenmiş dönemler varsa bunların tarih ve tutar olarak gösterilmesi
Delil Eksikliğinin Faturası Nerede Kesilir
Kira ödemesinin ispatı kural olarak belgeye bağlıdır. Elden yapılan ödemeler, açıklama alanı boş bırakılmış havaleler veya üçüncü kişi hesabından yapılan transferler, ödendiği halde hangi aya mahsup edildiği gösterilemediği için itirazı zayıflatır. Dekontların açıklama satırına ilgili ayın yazılması, sonradan telafisi güç olan bu boşluğu baştan kapatır. Kiralananın durumu, yapılan masraflar veya mahsup iddiası varsa bunların yazılı mutabakata bağlanmış olması gerekir.
İtirazdan Sonraki Aşama: Kaldırma Talebi ve Tahliye
Kiracının itirazı üzerine kiraya veren icra mahkemesine başvurabilir. Bu aşamada inceleme dar kapsamlıdır ve kural olarak belgeye dayanır; tanık beyanıyla yürütülecek bir yargılama beklenmemelidir. Belgesi bulunmayan taraf genel mahkemede dava açmaya yönlendirilir. Bu nedenle itiraz aşamasında sunulmayan bir dekontun, ilerleyen aşamada aynı etkiyi göstermesi zorlaşır.
Artış Oranının Kendisi Tartışmalıysa
Sözleşmede yazan artış oranı, TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiraları için öngördüğü endeks sınırını aşıyorsa aşan kısım bağlayıcı olmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi ayrı bir davanın konusudur. Uyuşmazlık yalnızca oranın hesabından kaynaklanıyorsa, takibe itirazla birlikte bedelin tespitine ilişkin talebin nasıl kurgulanacağı da baştan planlanmalıdır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak gider payının kira bedelinden ayrı takip edilmesi, 634 sayılı düzenleme kapsamındaki alacakların karışmasını önler.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendi sözleşme metni, tebligat geçmişi ve ödeme kayıtları sonucu değiştirebilir. Takip dosyanızdaki tarihleri ve belgeleri bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olur.