Taşınmaz uyuşmazlıklarında mülkiyet tartışması ile kullanımın devri çoğu zaman aynı anda gündeme gelir. Bir yanda TMK kapsamında açılan tapu iptali ve tescil davası, diğer yanda TBK’nın kira hükümlerine dayanan icra yoluyla tahliye takibi yürür. 634 sayılı Kanunun uygulandığı yapılarda ise ortak yer ve yönetim kararları tabloya üçüncü bir katman ekler. Bu iki sürecin birbirini nasıl etkilediği baştan planlanmadığında, haklı taraf bile fiilen taşınmazın dışında kalabilir.
İki Dosyanın Konusu Aynı Değildir
Tapu iptali ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu; icra yoluyla tahliye ise kira ilişkisinin sona erip ermediğini konu alır. Bu nedenle tahliye takibine karşı yapılan itirazda mülkiyet iddiasının ileri sürülmesi tek başına sonuç doğurmaz. Aynı şekilde tapu davasının açılmış olması, tahliye sürecini kendiliğinden durdurmaz; ancak taşınmazın hukuki durumunu koruyacak taleplerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Tapu Dosyasında Toplanacak Belgeler
- Tapu kaydının tarihçesi ve devirlere ilişkin resmî senetler
- Devir bedelinin ödendiğini gösteren banka hareketleri
- Muvazaa veya ehliyet iddiası varsa buna ilişkin sağlık ve tanık delilleri
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren abonelik ve vergi kayıtları
- Varsa vekâletname ve dayanağı yazışmalar
Tahliye Takibinde Öne Çıkan Noktalar
- Takibin dayanağı belirlenir: kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü ya da ödenmeyen kira.
- Ödeme emrinin tebliğ tarihi ve tebligat usulü kontrol edilir.
- Taahhüde dayalı takipte, taahhüdün tarihi ve düzenlenme koşulu incelenir.
- Kira ödemeleri banka üzerinden yapılmışsa açıklama satırları dönem dönem çıkarılır.
- İtiraz süresi ve itirazın kapsamı, dayanağa göre ayrı ayrı belirlenir.
Sıralamayı Doğru Kurmak
Uygulamada en kritik tercih, hangi dosyanın önce sonuçlanmasının beklendiğidir. Mülkiyet tartışması güçlü delillere dayanıyorsa, taşınmazın el değiştirmesini önlemeye yönelik talepler zaman kaybetmeden gündeme getirilmelidir. Buna karşılık kullanım hakkı tartışmasında zaman aleyhe işliyorsa, tahliye dosyasındaki usul savunmaları önceliklidir. İki dosyanın belgeleri karıştırıldığında her ikisinde de eksik dosya oluşur; bu nedenle klasörler ve dilekçeler baştan ayrı tutulmalıdır.
Anlatılanlar genel bir yol haritasıdır. Taşınmazın kayıt durumu, sözleşme metni ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, işlem yapmadan önce dosyanızın özelinde hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.