Apartman ve site yönetimlerinde en çok tartışılan iki başlık, ödenmeyen aidat ve ortak yaşamı sürekli bozan kullanımlardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ilişkinin çerçevesini çizerken, kira ilişkisi bakımından TBK, mülkiyet ve komşuluk hukuku bakımından TMK devreye girer. Yönetimlerin yaptığı en sık hata, hukuken sonuç doğuracak adımı atmadan doğrudan icra ya da tahliye talebine yönelmektir.
Karar defteri: her adımın dayanağı
Yönetimin borçluya karşı harekete geçebilmesi, kural olarak usulüne uygun alınmış bir kat malikleri kurulu kararına dayanır. Bu nedenle dosyanın ilk unsuru karar defteridir. Kontrol edilmesi gerekenler:
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını gösteren bildirim kayıtları
- Toplantı ve karar yeter sayısının tutanakta görünür olması
- Aidat ve gider paylaşımına ilişkin kararın tutar ve dönem olarak belirli olması
- Yöneticinin temsil yetkisinin karar altına alınmış olması
Bu unsurlardan biri eksikse, takip başlatıldıktan sonra yapılan itirazlar yönetimi zor durumda bırakır.
Aidat alacağının takibe konulması
- Borçlu bağımsız bölüm maliki ve varsa kiracı bakımından sorumluluk ayrımı yapılır.
- Borcun dönemleri ve tutarları tablo hâlinde çıkarılır.
- Yazılı bildirim yapılır ve tebliğ kaydı saklanır.
- Takip talebi, dayanak karar ve gider tablosuyla birlikte düzenlenir.
- Borçlunun itirazı hâlinde, belgeye dayanan alacak için izlenecek yol belirlenir.
Tahliye talebinin dayanağı ayrıdır
Kiracının bulunduğu bağımsız bölümlerde tahliye, kira ilişkisinden doğan sebeplere dayanır ve kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkla karıştırılmamalıdır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yürütülen icra yoluyla tahliye sürecinde, ihtar ve ödeme emri kayıtlarının eksiksiz olması belirleyicidir. Buna karşılık ortak yerlerin kullanımına aykırılık ya da çekilmez hâle gelen rahatsızlık iddiaları farklı bir zemin ve farklı bir delil setine dayanır.
Rahatsızlık iddiasında delil eksikliği
Gürültü, kokular, ortak alanın işgali gibi iddialar sözle anlatıldığında zayıf kalır. Bu dosyalarda tarih sıralı tutanaklar, komşu beyanları, yönetime yapılan yazılı şikâyetler ve varsa kolluk kayıtları bir arada sunulduğunda anlatım somutlaşır. Tek seferlik bir olay yerine süreklilik gösteren bir tablo kurulması gerekir.
Ödeme yapan tarafın konumu
Aidatını ödeyen malik açısından da bu kayıtlar önemlidir. Fazla veya hatalı hesaplanan gider payına itiraz edilecekse, ödeme dekontları ve gider tablosunun karşılaştırılması gerekir; yönetimin hesabına karşı ileri sürülecek her iddia belgeyle desteklenmelidir.
Bu içerik genel çerçeve sunar. Yönetim planının içeriği ve alınan kararların usulü sonucu doğrudan etkilediğinden, takip başlatmadan önce belgelerin bir hukukçuyla gözden geçirilmesi yerinde olur.