Kira bedelinin artırılması sürecinde gönderilen ihtarnamenin hukuki işlevi çoğu zaman abartılır ya da eksik anlaşılır. Artış oranı kanundan ve sözleşmeden doğar; ihtarname bu oranı tek başına yaratmaz. Bu rehber, ihtarnamenin hangi sonucu doğurduğunu ve uyuşmazlık halinde hangi mahkemenin görevli olduğunu ele alır.
İhtarname Neyi Sağlar, Neyi Sağlamaz
Yeni dönem kira bedeline ilişkin bildirim, kiracıyı bilgilendirir ve ödeme yapılmadığında temerrüdün doğduğu anı belirler. Ancak sözleşmede kararlaştırılmamış bir artış, ihtarname gönderildi diye kendiliğinden geçerli hale gelmez. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlandırmıştır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış yazılıysa, aşan kısım bağlayıcı olmaz.
Bildirimin Geçerliliği İçin Kontrol Listesi
- İhtarname, kira sözleşmesindeki kiracının tam adına düzenlenmiş mi
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim yapılmış mı
- Tebliğ adresi sözleşmede gösterilen adres mi
- Yeni dönem başlangıç tarihi ve talep edilen tutar açıkça yazılmış mı
- Artışın dayanağı, sözleşme maddesi ve endeks oranı olarak gösterilmiş mi
Bu unsurlardan biri eksikse, bildirim geçerli sayılsa bile talep edilen tutarın hangi kaleme ait olduğu tartışmalı hale gelir.
Uyuşmazlık Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir; uygulamada taşınmazın bulunduğu yerin tercih edilmesi keşif ve bilirkişi incelemesini kolaylaştırır. Kira bedelinin tespiti isteniyorsa, bu dava için öngörülen bildirim ve zamanlama koşullarına uyulması gerekir: yeni dönem başlangıcından belirli bir süre önce yapılan yazılı bildirim, tespit kararının o dönem başından itibaren sonuç doğurmasını sağlar.
Arabuluculuk Adımının Atlanması
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden reddedilir. İcra takibi yoluyla yürütülen süreçler ile dava yoluyla yürütülen süreçlerin bu bakımdan ayrı değerlendirildiği gözden kaçırılmamalıdır.
Kat Mülkiyeti Kapsamındaki Ek Talepler
Ortak gider ve aidat payları, kira bedelinden ayrı bir hukuki temele dayanır ve 634 sayılı düzenleme çerçevesinde değerlendirilir. Bu kalemlerin ihtarnamede kira artışıyla birlikte tek bir tutar olarak gösterilmesi, sonradan hangi borcun ödendiğinin tespitini zorlaştırır. Aynı şekilde TMK kapsamındaki paylı mülkiyet ilişkisinde, paydaşlardan yalnızca birinin gönderdiği bildirimin diğer paydaşları bağlayıp bağlamadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Kayıt Düzeni
Her dönem için ayrı bir dosya tutulması, artış oranının hangi yıl hangi endekse göre uygulandığını gösterir. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklama satırına ilgili ay yazılarak yapılması, ilerideki bir uyuşmazlıkta tarafların en çok ihtiyaç duyacağı delildir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşme metni, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce metni bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.