Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak alan kullanımı, aidat paylaşımı ve yönetici işlemleri çoğu zaman tek bir toplantı tutanağına dayanır. Bu rehber, kat malikleri kurulu kararına ya da yönetimin bir uygulamasına itiraz etmek isteyen malikin izleyeceği başvuru sırasını ve bu yolda delil eksikliğinin neden çoğu kez telafisiz kaldığını ele alıyor.
Önce Şunu Ayırt Edin: Karara mı, Uygulamaya mı İtiraz Ediyorsunuz?
Uygulamada en sık karışan nokta budur. Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde alınmış bir kurul kararının kendisi hukuka aykırı olabilir; ya da karar geçerlidir ama yönetici onu yönetim planına aykırı biçimde uygulamaktadır. Birinci ihtimalde hedef kararın iptalidir ve karar tarihinden itibaren işleyen sınırlı bir süre söz konusudur. İkinci ihtimalde ise yöneticinin işlemine ve hesap verme yükümlülüğüne yönelik bir talep kurulur. Yanlış ayrım, dosyanın esasa girilmeden reddine yol açar.
Toplantının Kendisini Belgeleyin
Bir kurul kararı, içeriğinden önce oluşum biçimiyle sakatlanabilir. Bu nedenle itiraz dosyasının omurgası şu belgelerdir:
- Toplantı çağrısının kime, nasıl ve ne zaman ulaştığını gösteren belge
- Hazirun cetveli ve arsa payı oranlarını gösteren tapu kaydı
- Karar defterinin ilgili sayfasının okunabilir örneği
- Yürürlükteki yönetim planının tam metni ve varsa değişiklikleri
- İtiraza konu gidere ilişkin fatura, sözleşme veya banka hareketi
Bu belgelerin çoğu maliklerin değil, yönetimin elindedir. Dosya açılmadan önce yönetimden yazılı olarak talep edilmesi ve talebin kayda geçirilmesi, sonradan belge sunulmadı savunmasını karşılamanın en pratik yoludur.
Arabuluculuk Masası Bir Formalite Değildir
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabuluculuğa götürülmesi gereken işlerdendir. Buradaki en yaygın hata, görüşmeye elde belge olmadan gidilmesidir. Arsa payı oranları, gider paylaşım cetveli ve teknik bir sorun varsa fotoğraf ya da rapor masaya konulduğunda, karşı taraf çoğu zaman kendi hesabını yeniden yapar. Anlaşma sağlanmasa bile, son tutanağın hangi konuların tartışıldığını açık biçimde yansıtması ileride işe yarar.
Delil Eksikliği Bu Dosyalarda Neden Geri Dönülmez Olur?
Apartman uyuşmazlıklarında delillerin çoğu zamanla yok olan türdendir: su sızıntısının izi kurur, tadilat tamamlanır, ortak alandaki değişiklik kalıcı hale gelir. İtiraz dilekçesi yazılırken mevcut durumun tarihli görüntülerle ve mümkünse teknik bir tespitle kayıt altına alınması, sonradan yapılacak keşfin anlamlı olmasını sağlar. Aynı şekilde aidat itirazlarında yalnızca fazla alındı demek yetmez; hangi kalemin hangi ölçüte göre yanlış dağıtıldığı sayısal olarak gösterilmelidir.
Toparlarken
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları küçük görünüp uzun süren dosyalardır; erken belgelenen bir ayrıntı çoğu zaman aylarca süren tartışmayı kısaltır. Yapının niteliği, yönetim planının içeriği ve toplantı geçmişi her binada farklı olduğundan, burada anlatılanlar genel bir çerçevedir. Kendi dosyanızda adım atmadan önce belgelerinizle birlikte bir hukukçuya danışmanız yerinde olur.