Miras ya da ortak alım yoluyla paylı hale gelen bir taşınmazda paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmaya devam etmek istediğinde ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Bu süreç dava ile yürütülebileceği gibi, çoğu zaman arabuluculuk masasında daha az kayıpla çözülebilir. Bu rehber, paydaşın hangi adımı hangi sırayla atacağını ve değere ilişkin belgenin neden sürecin merkezinde durduğunu anlatıyor.
İki Sonuç Vardır: Aynen Taksim ya da Satış
Sürece girmeden önce hangi sonucun mümkün olduğunu görmek gerekir. Taşınmaz fiilen bölünebiliyor, imar durumu buna elveriyor ve paylar arasındaki denge kurulabiliyorsa aynen taksim gündeme gelir. Bu mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir ve bedel paylar oranında dağıtılır. Satış yolu, paydaşların çoğu için istenmeyen sonuçtur; çünkü açık artırmada oluşan bedel genellikle serbest piyasadaki değerin altında kalır. Arabuluculuk masasının değerini de bu gerçek belirler.
Masaya Neyle Oturulur?
Paylaşım görüşmesinde konuşulan asıl konu hukuk değil, rakamdır. Bu nedenle hazırlanması gereken belgeler şunlardır:
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerh ile beyanlar
- İmar durumu belgesi, yapı kayıt ve iskân bilgileri
- Bağımsız bir değerleme raporu ya da bölgedeki emsal satış verileri
- Taşınmazı kullanan paydaşın yaptığı harcamalara ilişkin faturalar
- Kira geliri varsa tahsilat kayıtları ve paylaşım geçmişi
- Vergi, aidat ve ortak gider ödemelerine ilişkin dekontlar
Kullanım ve Harcama Alacaklarını Ayrı Tutun
Görüşmelerin kilitlendiği en yaygın nokta, taşınmazı yıllarca tek başına kullanan paydaşın durumudur. Burada iki ayrı hesap vardır: diğer paydaşların kullanımdan doğan talebi ve kullanan paydaşın yaptığı zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin talebi. Bu iki hesabın birbirine karıştırılmadan, tarihli belgelerle ayrı ayrı ortaya konması, anlaşma ihtimalini belirgin biçimde artırır. Kullanımdan doğan taleplerde ayrıca, diğer paydaşların bu kullanıma önceden itiraz edip etmediği önem taşır.
Anlaşma Sağlanırsa Metni Uygulanabilir Yazın
Arabuluculuk sonucunda varılan mutabakat kâğıt üzerinde kalmamalıdır. Metinde devredilecek payın oranı, ödemenin tutarı ve tarihi, tapu işleminin ne zaman yapılacağı, masrafların kime ait olacağı ve taşınmazın ne zaman boşaltılacağı açıkça yer almalıdır. Türk Medeni Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki kısıtlamaların, örneğin bağımsız bölüm üzerindeki şerhlerin, metne yazılmadan önce kontrol edilmesi gerekir. Belirsiz bırakılan her kalem, kısa süre içinde yeni bir uyuşmazlığa dönüşür.
Anlaşma Olmazsa
Görüşmeden sonuç alınamazsa dosya yargıya taşınır. Bu aşamada arabuluculuk sırasında toplanan belgeler yeniden kullanılabilir; özellikle değerleme ve harcama kayıtları, bilirkişi incelemesinin isabetini artırır.
Genel Bilgilendirme
Paylı mülkiyet uyuşmazlıklarında en pahalı seçenek genellikle beklemektir; taşınmazın değeri ve tarafların ilişkisi zamanla çözümü kolaylaştırmaz. Taşınmazın niteliği, pay yapısı ve aile ilişkileri her dosyada farklı sonuç doğurduğundan buradaki anlatım yol gösterici bir çerçevedir. Kendi durumunuz için adım atmadan önce hukuki görüş almanız uygun olur.