Tapu iptal ve tescil talepleri taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için, arabuluculuk masasında ele alınıp alınamayacağı en baştan netleştirilmelidir. Yanlış sırayla yürütülen bir süreç hem zaman kaybettirir hem de karşı tarafa taşınmaz üzerinde tasarruf imkânı tanır. Bu yazı, arabuluculuk ile dava yolunun kesiştiği noktaları ve delil eksikliğinin yarattığı riski konu alıyor.
Uyuşmazlık Arabuluculuğa Elverişli mi
Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği işler arabuluculuğa elverişlidir. Buna karşılık taşınmazın aynına ilişkin talepler ile üçüncü kişilerin ya da kamu düzeninin etkilendiği durumlar bu çerçevenin dışında kalabilir. Kira ilişkisinden veya ortaklığın giderilmesinden doğan bazı talepler için dava şartı arabuluculuk söz konusu iken, mülkiyetin kime ait olduğunun tespitini gerektiren talepler için aynı sonuca varılamaz. Bu ayrım yapılmadan sürdürülen görüşme, dosyanın esasına hiçbir katkı sağlamaz.
Görüşme Öncesi Hazırlanacak Belge Seti
- Tapu kaydı ve taşınmazın tüm devir geçmişini gösteren kayıt örneği
- Satış, bağış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi devri doğuran işlemin dayanağı
- Bedelin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka hareketleri
- Taşınmazın devir tarihindeki değerine ilişkin karşılaştırma verileri
- Zilyetlik, kullanım ve masrafları gösteren fatura, abonelik ve tanık listesi
Anlaşma Belgesi Nasıl Yazılmalı
Arabuluculuk yolunun açık olduğu hallerde bile, anlaşma belgesinin tapuda işlem yapmaya elverişli açıklıkta kaleme alınması gerekir. Taşınmaz ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle tanımlanmalı; devrin hangi tarihte, hangi bedelle ve hangi masraf paylaşımıyla yapılacağı yazılmalıdır. Muğlak ifadeler, anlaşma sonrası yeni bir uyuşmazlığın kaynağına dönüşür. TMK ve TBK hükümlerinin yanı sıra kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı düzenlemenin getirdiği sınırlamalar da metne yansıtılmalıdır.
Görüşme Sonuçsuz Kalırsa
- Kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi belirlenir.
- Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi talebi ileri sürülür.
- Muvazaa iddiası varsa bedel akışı ve mali güç karşılaştırması dosyaya konulur.
- Keşif ve teknik inceleme talebi delil listesinde açıkça belirtilir.
- Terditli talepler, iptal isteminin kabul edilmemesi ihtimaline karşı yazılır.
En Sık Görülen Delil Eksikliği
Uygulamada dosyayı en çok zayıflatan durum, devrin görünürdeki bedeli ile fiilen ödenen tutar arasındaki farkın hiçbir kayıtla desteklenmemesidir. Aynı şekilde tarafların akrabalık ilişkisi, devir tarihindeki sağlık durumu ya da taşınmazı kimin kullandığı gibi olguların yalnızca iddia düzeyinde kalması sonucu değiştirir. Bu unsurlar dava açılmadan önce toplanmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve yol gösterici bir özettir; tapu kaydının geçmişi ve tarafların ilişkisi her dosyada farklı bir strateji gerektirir. İşleme konu taşınmazın değeri yüksekse, adım atmadan önce hukuki destek almak faydalı olacaktır.