Apartman ve site uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konu ortak alanların kullanımı, aidat ve tadilatlardır. Kat mülkiyeti rejiminde bu tartışmaların çoğu, zamanında yapılmayan bir tespit davası yüzünden ilerleyen aşamada ispatsız kalır. Su sızıntısı giderildikten, tadilat tamamlandıktan ya da ortak alan eski hâline döndürüldükten sonra delil üretmek çoğu zaman mümkün olmaz. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde izlenecek sırayı anlatıyor.
Delil tespiti neden ilk adımdır
HMK kapsamındaki delil tespiti, henüz dava açılmadan mevcut durumun bilirkişi eliyle kayıt altına alınmasını sağlar. Sızıntının kaynağı, çatı yalıtımının durumu, kolon veya taşıyıcı sisteme müdahale edilip edilmediği gibi hususlar zamanla değişeceğinden, tespit talebi geciktikçe dosyanın değeri düşer. Tespit dosyasındaki rapor, sonraki davada tek başına karar kurmaya yetmese de olayın o tarihteki hâlini gösteren temel belgedir.
Kat malikleri kurulu kararına itiraz
Kurul kararlarının iptali talebi, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yöneltilir. Burada karar defterine geçirilmiş metin esas alındığından, toplantıda söylenenler değil yazılanlar tartışılır. Karara katılmayan malikin muhalefetini kayda geçirtmesi, toplantı ve karar yeter sayısının tutanakta gösterilmesi, çağrının usulüne uygun yapılması gibi unsurlar başvurunun temelini oluşturur.
Yönetim planı ile kanun arasındaki ilişki
Aidat paylaşımı, ortak gider katılma oranları ve kullanım kuralları öncelikle yönetim planına göre değerlendirilir; ancak yönetim planı kanunun emredici hükümlerinin önüne geçemez. Özellikle ortak alanların bağımsız bölüm gibi kullanılması, eklenti niteliğindeki yerlerin devri ve projeye aykırı yapılan değişiklikler bakımından mimari proje ile mevcut durumun karşılaştırılması gerekir.
Delil eksikliğinin sonucu değiştirdiği durumlar
- Tapu kaydı ve onaylı mimari projenin dosyaya eklenmemesi
- Yönetim planının güncel ve tescilli metninin temin edilmemesi
- Karar defterinin ilgili sayfasının imzalı örneğinin alınmaması
- Aidat ödemelerinin dekont yerine yönetim beyanıyla açıklanmaya çalışılması
- Hasarın giderilmesinden önce fotoğraf, video ve tarih bilgisinin kaydedilmemesi
Dosyayı toplama sırası
- Tapu ve proje kayıtları alınır, bağımsız bölüm ile ortak alan sınırı netleştirilir.
- Gerekiyorsa gecikmeden delil tespiti talep edilir.
- Yönetime yazılı başvuru yapılır ve tebliğ edildiği kayıt altına alınır.
- Kurul toplantısına katılım ve muhalefet kaydı sağlanır.
- Talep, onarım, eski hâle getirme veya tazminat şeklinde ayrı ayrı kurulur.
Bu metin genel bir çerçeve sunmaktadır. Yapının niteliği, yönetim planındaki özel hükümler ve müdahalenin kapsamı çözümü doğrudan etkileyeceğinden, somut olayda hukuki görüş alınması önerilir.