Kira artışı uyuşmazlıkları çoğu zaman bir ihtarnameyle başlar ve tarafların hangi tarihte ne yaptığına göre sonuçlanır. Artış oranının hukuka uygun olup olmadığı kadar, talebin doğru zamanda ileri sürülüp sürülmediği de belirleyicidir.
Artış Oranının Sınırı
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışın, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini düzenler. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınır aşılamaz; sözleşmede hiç artış hükmü bulunmaması ise artış yapılamayacağı anlamına gelmez, bu halde de aynı üst sınır çerçevesinde tespit istenebilir. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise hâkim, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın hakkaniyete göre belirleme yapabilir.
Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya ihtarname tebliğ edilmişse ya da sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında verilecek karar yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu ayrım, davanın hangi yıldan itibaren sonuç doğuracağını belirlediği için pratik açıdan en kritik noktadır. İhtarnamenin tebliğ tarihi, gönderim tarihi değildir; hesap tebliğ üzerinden yapılmalıdır.
Arabuluculuk Aşaması
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlandığında dava usulden reddedilir ve arada geçen süre boşa gider. Arabuluculuk tutanağında tarafların önerdiği rakamların yer alması, sonraki aşamada değerlendirme için de yararlıdır.
Delil Eksikliğinin Görünümleri
- Emsal kira araştırması yapılmaması; benzer konum, yaş ve metrekaredeki taşınmazlara ait ilan ve sözleşmelerin sunulmaması
- Ödemelerin elden yapılması nedeniyle mevcut kira bedelinin ispatlanamaması
- Taşınmazda kiracı tarafından yapılan iyileştirmelerin belgelenmemesi
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenileme geçmişinin net biçimde ortaya konulmaması
- Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak gider ve aidat yükümlülüğünün kim tarafından karşılandığının gösterilmemesi
Kiracı Tarafında Savunma
Kiracı bakımından savunmanın omurgası, talep edilen artışın yasal sınırı aşıp aşmadığı ve taşınmazın gerçek durumunun iddia edilen değeri karşılayıp karşılamadığıdır. Fazla ödenen bedel varsa iadesi ayrıca talep edilebilir. Tahliye tehdidiyle birlikte gelen artış taleplerinde, tahliye sebeplerinin TMK ve TBK çerçevesinde gerçekten mevcut olup olmadığı ayrıca denetlenmelidir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme içindir. Sözleşmenizin tarihi ve içeriği sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtarname göndermeden veya aldığınız ihtara cevap vermeden önce hukuki görüş almanız yerinde olur.