Tapu iptali ve tescil talepleri, hangi hukuki sebebe dayandığına göre tamamen farklı süre rejimlerine tabidir. Aynı olay için muvazaa, hile, yolsuz tescil veya sözleşmeye aykırılık iddialarından hangisinin seçildiği; hem süreyi hem de toplanacak belgeyi değiştirir. Aşağıda TMK ve TBK ekseninde, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun devreye girdiği hâller de dâhil olmak üzere bu ayrım ele alınmıştır.
Hukuki Sebep Süreyi Belirler
Mülkiyet hakkına dayanan ve yolsuz tescilin düzeltilmesini amaçlayan talepler bakımından kural olarak zamanaşımı işlemez. Buna karşılık irade sakatlığına, hileye veya sözleşmeden doğan bir hakka dayanan taleplerde TBK'daki süreler devreye girer ve bu süreler öğrenme anından işlemeye başlar. Mirasçılardan mal kaçırma iddiasında ise tartışma, işlemin görünürdeki türü ile gerçek amacı arasındaki farkın ortaya konmasına dayanır.
Toplanacak Kayıtlar
- Tapu kütüğü örneği, akit tablosu ve resmî senet suretleri
- Kadastro tutanakları ile pafta ve krokiler
- Satış bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları
- Taşınmazın işlem tarihindeki emlak vergi değeri ve rayiç bilgileri
- Vekâletle işlem yapılmışsa vekâletnamenin kapsamı ve düzenleme tarihi
Bedelin elden ödendiği yönündeki beyanlar, banka kaydıyla desteklenmediğinde muvazaa tartışmasında zayıf kalır. Bu nedenle ödeme akışının belgelenmesi çoğu dosyada belirleyici olur.
Tedbir Talebini Geciktirmeyin
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kararın uygulanabilirliğini ortadan kaldırabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi istenmelidir. Talebin gerekçesi, devir ihtimalini somut verilerle göstermelidir; ilan kayıtları ve önceki devir sıklığı bu noktada kullanılabilir.
Ortak Alan ve Yönetim Kaynaklı Uyuşmazlıklar
Uyuşmazlık bağımsız bölüm ile ortak alan arasındaki sınırdan kaynaklanıyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve projeye ilişkin belgeler dosyanın merkezine yerleşir. Projeye aykırılık iddiasında, onaylı mimari projenin idareden temin edilmesi gerekir; bu belge olmadan yapılan itirazlar genellikle sonuçsuz kalır.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın tapu geçmişi ve işlemin yapılış biçimi değiştikçe dava stratejisi de değişeceğinden, kayıtlarınızla birlikte özel bir değerlendirme yaptırmanız önerilir.