Kira bedelinin ne olacağı konusunda taraflar anlaşamadığında, uyuşmazlık genellikle iki yönlü ilerler: kiraya veren yeni bedeli talep eder, kiracı ise mevcut bedeli ödemeye devam eder. Bu ikili durum doğru yönetilmezse, tartışma bedelden çıkıp tahliye riskine dönüşebilir. Aşağıda kira artışı uyuşmazlığında tespit davası ve buna bağlı adımlar ele alınmaktadır.
Önce Sözleşmedeki Artış Hükmü
TBK sistematiğinde sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa bu hüküm belirli sınırlar içinde geçerlidir; kararlaştırılmamışsa artış, kanunun öngördüğü ölçüte göre belirlenir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi ayrı bir değerlendirmeye tabidir. Bu nedenle ilk iş, sözleşmenin başlangıç tarihini, süresini ve varsa artış maddesini net biçimde tespit etmektir.
Talep Bildirimi ve Zamanlaması
Yeni bedelin talep edilmesi, çoğu zaman kiracıya yapılan bir bildirimle başlar. Bu bildirimin ne zaman ulaştığı, hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını etkiler. Bildirimin ispatlanabilir bir yolla yapılması ve tebliğ tarihinin saklanması, sonradan yaşanacak tartışmaların önüne geçer. Bildirim yapılmadan doğrudan dava yoluna gidildiğinde ise talebin hangi dönemi kapsayacağı ayrı bir tartışma konusu olur.
Kiracının Pozisyonunu Koruması
- Talep edilen artışa katılmıyorsa dahi mevcut bedeli düzenli ve banka üzerinden ödemeye devam etmek
- Ödeme açıklamasına hangi aya ait olduğunu yazmak
- Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi halinde başvurulacak yolu bilmek
- İtirazını yazılı olarak bildirmek ve bunun kaydını saklamak
Tespit Davasında Belirleyici Deliller
Bedelin yeniden belirlenmesinde mahkeme, taşınmazın konumu, yaşı, durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirir; keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu dosyada gündeme gelir. Tarafların yapabileceği en önemli hazırlık, emsal niteliğindeki kira sözleşmelerini ve taşınmazın fiili durumunu gösteren kayıtları önceden toplamaktır. Kiracının yaptığı esaslı iyileştirmeler ya da taşınmazdaki eksiklikler de bu değerlendirmeye etki edebilecek unsurlardır.
Tahliye Riskiyle İlişkisi
- Bedel uyuşmazlığı ile temerrüde dayalı tahliye talebi birbirinden ayrı tutulmalıdır.
- Ödemesiz kalan aylar, bedel tartışmasından bağımsız olarak ayrı bir risk doğurur.
- Kiraya verenin ihtarname göndermesi halinde, ihtarın kapsamı ve verilen süre dikkatle okunmalıdır.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı düzenlemeden doğan kullanım kuralları da tabloya dahil edilmelidir.
Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Kira uyuşmazlıklarında sözleşme tarihi ve taşınmazın niteliği sonucu belirgin şekilde etkiler; adım atmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.