Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların çoğu, alınan kararın içeriğinden çok karara nasıl karşı çıkılacağı sorusunda düğümlenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikleri kurulu kararlarına karşı kısa ve öğrenme anına duyarlı süreler öngördüğü için, itiraz planı toplantı bitmeden kurulmalıdır.
Karar Defteri Dosyanın Omurgasıdır
İtirazın dayanağı hemen her zaman karar defterindedir. Defterdeki kaydın; toplantı tarihini, çağrının nasıl yapıldığını, kimlerin katıldığını, arsa payı ve malik sayısı bakımından yeter sayının sağlanıp sağlanmadığını göstermesi gerekir. Kararın altındaki imzalar ile hazirun listesi arasındaki uyumsuzluk, tek başına güçlü bir itiraz sebebi oluşturabilir. Bu nedenle ilk adım, noter onaylı karar defterinin ilgili sayfalarının örneğini talep etmektir.
Süreyi Başlatan An: Katılım ve Öğrenme
Süre, toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı işleyebilir; katılmayan malik için öğrenme anı önem kazanır, ancak karar tarihinden itibaren işleyen üst sınır da gözden kaçırılmamalıdır. Bu ikili yapı nedeniyle, kararın hangi tarihte ve nasıl öğrenildiği yazılı bir izle sabitlenmelidir: yönetim panosuna asılma tutanağı, elektronik posta veya ihtarname bu izi sağlar.
Yönetim Planı Neyi Değiştirir
- Toplantı ve karar yeter sayılarında kanunun izin verdiği ölçüde farklı düzenlemeler öngörebilir
- Gider paylaşımına ilişkin özel oranlar belirleyebilir
- Ortak yer kullanımına dair sınırlamalar getirebilir
- Yöneticinin yetki ve sorumluluk sınırını çizerek hangi kararın kurul kararı olması gerektiğini belirler
Yönetim planı okunmadan yazılan itiraz dilekçesi, çoğu zaman yanlış yeter sayı iddiası üzerine kurulur.
İtiraz Adımları
- Karar defteri, hazirun listesi ve çağrı belgeleri temin edilir.
- Yönetim planı ve varsa önceki kurul kararları karşılaştırılır.
- İtiraz sebepleri usul (çağrı, yeter sayı, gündem) ve esas (hakkın kötüye kullanımı, eşitliğe aykırılık) başlıklarında ayrılır.
- Görevli mahkemede iptal talebiyle dava açılır; ödeme yükümlülüğü doğuran kararlarda tedbir talebi ayrıca gerekçelendirilir.
- Gider avansı ve aidat ödemeleri ihtirazi kayıt konularak yapılır.
Kapanış
Buradaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amaçlıdır. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında süre kısa, belge ise büyük ölçüde yönetimin elindedir; kararın öğrenildiği gün belge talebinde bulunmak ve hukuki görüş almak, itiraz hakkının korunması bakımından belirleyici olur.