Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde sonucu belirleyen şey, tarafların haklılığından çok izlenen sıranın doğruluğudur. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerini sınırlı biçimde sayar ve her sebep için ayrı bir usul öngörür. Yanlış sebebe dayanılarak açılan dava, olayda gerçekten bir tahliye nedeni bulunsa bile reddedilebilir. Bu metin, sık başvurulan sebepler bakımından ihtar ve süre sıralamasını ele alır.
Temerrüt Yoluyla Tahliyede İhtarın Kurulması
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya süre vererek ödemeye davet eder ve bu sürenin sonuçsuz kalması hâlinde sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre otuz günden az olamaz. İhtarda hangi aylara ait kira bedelinin istendiği, tutarın ve ödeme yerinin açıkça gösterilmesi gerekir. Belirsiz bir ihtar, sonraki aşamanın tamamını sakatlar.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa Sebeplerinde Takvim
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye istenebilir. Burada kritik nokta, davanın belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmasıdır. Bu süre içinde dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse, dava süresi izleyen kira yılı sonuna kadar uzar. Yeniden inşa ve imar sebebinde ise esaslı onarımın kiralananın kullanımını imkânsız kılması aranır.
İki Haklı İhtar ve On Yıllık Uzama
- Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmesi
- İhtarların ayrı ayrı ve gerçekten muaccel hâle gelmiş kira alacaklarına dayanması
- Kira yılının bitiminden itibaren öngörülen süre içinde dava açılması
- Uzun süreli ilişkilerde on yıllık uzama süresinin dolmasına bağlı bildirim yolunun ayrıca değerlendirilmesi
Delil Eksikliğinin Tahliye Dosyasında Görünümü
En sık karşılaşılan eksiklik, ödemelerin izlenebilir olmamasıdır. Elden yapılan kira ödemelerinde makbuz alınmaması kiracıyı, banka açıklamalarında hangi aya ait olduğunun yazılmaması ise her iki tarafı zor durumda bırakır. İhtiyaç iddiasında ise ihtiyacın samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgelerin toplanmaması dosyayı zayıflatır; oturulan yerin durumu, aile yapısındaki değişiklik veya işyeri ihtiyacına ilişkin ticari kayıtlar bu noktada işlev görür.
Ortak Alan ve Yönetim Boyutu
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda uyuşmazlık çoğu zaman yalnızca kira ilişkisinden ibaret kalmaz. 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri, ortak gider paylaşımı ve kullanım kısıtları, kiracının sorumluluğunu doğrudan etkiler. Tahliye talebinin dayanağı bu başlıklarla ilgiliyse, yönetim kararlarının ve tebligatlarının dosyaya eklenmesi gerekir. Tapu kaydı ve TMK kapsamındaki mülkiyet durumu da davada taraf sıfatını belirler.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşmenin türü, süresi ve tahliye sebebi izlenecek yolu tümüyle değiştirdiğinden, ihtar göndermeden önce metni bir hukukçuya kontrol ettirmeniz önerilir.