Tahliye uyuşmazlıklarında kaybedilen dosyaların büyük bölümü esastan değil, ihtarın yanlış kurulmasından kaybedilir. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda, ihtarın içeriği ve tebliği çoğu zaman davanın kaderini baştan belirler. Bu rehber ihtardan dava sonrasına uzanan adımları delil ekseninde açıklıyor.
İhtar Neden Bu Kadar Belirleyici
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde açılacak tahliye yolunda, kiracıya süre veren yazılı bir ihtarın usulüne uygun tebliği aranır. İhtarda hangi aya ait kiranın ödenmediği, tutarı ve ödeme için verilen sürenin açıkça yazılması gerekir. "Borcunuzu ödeyin" şeklindeki soyut bir metin, sonradan hangi dönemin kastedildiğini ispatlamayı imkânsız hâle getirir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara dayalı tahliye talebinde ise ihtarların ayrı ayrı ve farklı dönemlere ilişkin olması, her birinin tebliğ tarihinin belgelenmesi şarttır.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Yol
- Kira borcu: ihtar sonrası tahliye davası ya da icra yoluyla takip ve tahliye
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve yazılı verilmiş olması
- Gereksinim: kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunun gösterilmesi
- Yeniden inşa ve imar: esaslı onarımın taşınmazın kullanımını engellediğinin projeyle ortaya konulması
Delil Eksikliğinin En Sık Göründüğü Yerler
Elden yapılan kira ödemeleri, sonradan hem kiracı hem kiraya veren için sorun üretir. Banka kanalı kullanılmışsa açıklama alanına dönemin yazılmış olması gerekir; "havale" ibaresiyle geçilen ödemeler hangi aya sayılacağı tartışmasını doğurur. Depozito, ortak gider ve aidat kalemleri de karışmaya açıktır; kat malikleri kararlarına dayanan gider payları kira alacağından ayrı tutulmalıdır. Adres değişikliği bildirilmemişse tebligatın geçerliliği ayrıca tartışılacağından, ihtar öncesi adres kaydı kontrol edilmelidir.
İtiraz ve İkinci Aşama Planı
- Kiracı borca itiraz ederse takip durur; itirazın kaldırılması için gerekli belgeler önceden hazırlanmalıdır.
- Kira ilişkisinin varlığı inkâr edilirse yazılı sözleşme ve ödeme geçmişi birlikte sunulur.
- Tahliye kararı sonrası icra aşamasının takvimi ayrıca planlanır.
- Kira alacağı ile tahliye talebinin aynı dosyada mı yürütüleceği baştan kararlaştırılır.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin özel hükümleri ve taşınmazın niteliği tabloyu değiştirebilir. İhtar göndermeden önce metni bir hukukçuya kontrol ettirmek, sonradan telafisi güç kayıpları önler.